标准规范下载简介
福州市房产与规划建筑面积测算技术规程（暂行）.pdf5.3.2凸窗、落地窗的面积计算
5.3.2.1凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；落地 窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的 垂直距离；凸窗（落地窗）的进深为室外墙面至凸窗的外边沿的水平距离。 5.3.2.3当凸窗（落地窗）高度小于2.20米，且凸窗（落地窗）出挑宽度不大 于0.70米时，面宽长度不大于设置凸窗（落地窗）的房间开间轴线面宽的2/3， 同时上下两层凸窗间的楼层板未超出凸窗内侧墙的，凸窗（落地窗）部分不计算 建筑面积；当凸窗（落地窗）高度大于2.20米或凸窗（落地窗）出挑宽度大于 0.70米时，凸窗（落地窗）部分应计算全部建筑面积；当凸窗（落地窗）仅面 宽长度大于设置凸窗（落地窗）的房间开间轴线面宽的2/3时，超出部分应计算 全部建筑面积。 5.3.2.4窗体未凸出于外墙的窗、或窗体上（下）方凹入部分的外侧以各种类型 建筑材料进行围挡的窗均不视为凸窗，应计算全部建筑面积；当窗体上（下）方 凹入部分的外侧围挡，其高度小于等于1/3凹入部分高度时，或单纯以百叶、穿 孔板、可透视、可拆装的构件等进行装饰的，均不视为围挡。 5.3.2.5不计面积的凸窗向阳台或花池内凸出时，凸窗所占用的阳台或花池的空 间计入阳台或花池的范围，按阳台或花池规定计算建筑面积。 5.3.2.6不落地的橱窗参照凸窗规定计算建筑面积
《公路涵洞设计规范》(JTGT 3365-02—2020).pdf5.3.3楼梯、前室、斜坡道的计算
5.3.3.1位于建筑外墙或主体结构以外但与建筑物主体相通的有二面以上围护 墙体的楼梯，视为室内楼梯。位于建筑外墙或主体结构以内的楼梯，无论其有几 面围护墙体，该楼梯均视为室内楼梯。 5.3.3.2室内楼梯无论其本身如何设置梯间层，均按建筑物的自然层（层高大于 2.20米）数计算建筑面积，无盖时，最上一层室内楼梯不计算建筑面积。 5.3.3.3穿越夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。 5.3.3.4与建筑物不相连的独立楼（电）梯，按其各出入口所在层计算层数，并 相应计算建筑面积；在局部层与建筑物通过架空通廊（架空走廊）等连通的独立 楼（电）梯，按其对应的建筑物的自然层数计算建筑面积
5.3.3.5跃层建筑的室内楼梯，按自然层计算建筑面积；错层建筑的室内楼梯， 选上一层按上、下行楼梯水平面积计算全部建筑面积，下一层按下行楼梯的水平 投影计算全部建筑面积。 5.3.3.6住宅室内楼梯上下行之间间隔大于0.20米时，商业用房、办公用房、 生产厂房等的室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.40米时，计算上 层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。 5.3.3.7室外楼梯顶层无永久性顶盖或顶盖不能完全遮盖楼梯时，顶层室外楼梯 视为无盖，按一半计算建筑面积，其余各层按其自然层计算全部建筑面积。 5.3.3.8具有电梯厅功能的电梯前室、合用前室计算全部建筑面积；楼梯前室参 照走廊规则计算建筑面积。 5.3.3.9斜坡道（含与楼梯合并设置时）是连接室外和室内，及各层之间的垂直 通道，按其围护范围水平投影面积计算。无上盖的室外斜坡道不计算建筑面积 有上盖的室外斜坡道计算全部建筑面积
5.3.4走廊、挑廊、檐廊面积计算
图1走廊类型划分图示
按围护设施外围水平投影（入口处以围护结构延伸线为界，无围护边以底板为界） 计算一半建筑面积；无围护设施的无柱外走廊，不计算建筑面积。 5.3.4.8上下层不同大小、隔层设置的无柱外走廊，当各类上盖的水平投影与围 护结构（围护设施）外围水平投影不一致时，建筑面积按上盖的水平投影与围护 结构（围护设施）外围水平投影较小的计算一半建筑面积。 5.3.4.9对顶层和特殊层高楼层的无柱外走廊，以该幢建筑标准层高作为认定标 准；无标准层时，以高度6.40米作为认定标准。 5.3.4.10位于屋面层与房屋相连的有上盖且有围护设施的走廊、檐廊，建筑面 积按上盖的水平投影与围护设施外围水平投影较小的计算一半建筑面积
5连廊、架空通廊（架空走廊）的面积计
5.3.5.1地面层有上盖的连廊，其为双排柱或封闭连廊时，按柱或围护结构外围 水平投影计算全部建筑面积；为单排柱连廊时，按上盖水平投影面积计算一半建 筑面积；无柱连廊，不计算建筑面积， 5.3.5.2连接两建筑物的有上盖的架空通廊（架空走廊），两侧为全封闭或有柱 的，按柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积；其为不封闭且无柱时，按其围 护结构外围水平投影一半计算建筑面积。 5.3.5.3隔层设置的架空通廊（架空走廊），若上盖高度大于两个自然层，架空 通廊（架空走廊）不计算建筑面积。 5.3.5.3无顶盖或上盖镂空的架空通廊（架空走廊）不计算建筑面积。 5.3.5.4小区内设置的独立风雨连廊，不计算建筑面积。 5.3.6门廊、雨篷的面积计算 5.3.6.1门廊、雨逢其台面高出室外地坪小于0.15米的部分，不计算建筑面积， 5.3.6.2凸出式门廊，其有两排及以上柱或围护结构的，按其柱或围护结构水平 外围计算建筑面积；独立柱、单排柱或单排支撑结构的，按其上盖水平投影面积 的一半计算；无柱或其他支撑结构时，不计算建筑面积。若上盖与其围护结构外 围水平投影范围不一致的，取二者投影面积较小者进行计算。 5.3.6.3凹入式门廊无论其墙、柱形式，均按上盖水平投影面积计算全部建筑面
5.3.6门廊、雨篷的面积计算
积；底层直通室外、位于建筑主体内的走道，参照凹入式门廊计算规定计算建筑 面积。 5.3.6.4凸凹复合式门廊，凹入部分计算全部建筑面积；凸出部分按5.3.6.2 规定情形分类计算。 5.3.6.5有柱雨篷（包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨 逢）按其上盖水平投影面积一半计算建筑面积。 5.3.6.6加油站的罩棚及与其结构类似的建筑，无论柱的形式，均按顶盖水平投 影面积的一半计算建筑面积。 5.3.6.7建筑物底层设置的与房屋相连的有盖卸货平台，参照门廊、雨篷计算规 定计算建筑面积
5.3.7墙体的面积计
5.3.7.1房屋墙体的水平投影面积包括结构墙体和粉刷层、贴面等墙体保护层！ 建筑物有设计外墙保温层的，外墙保温层厚度计入外墙的水平投影面积。粉刷层 外没有敷设的贴面，而采用干挂、装饰性幕墙等情形的，粉刷层外的中空及干挂 装饰性幕墙等厚度不计入外墙水平投影面积。 5.3.7.2建筑空间的围护墙体按层计算水平投影面积，外墙及各层权界线的绘制 应与建筑物的形态相符
建筑空间只计算一次围护墙体的水平投影面积，计入上空底部所在层水平投影面 积。与外墙相邻的，上空的内半墙计入上空面积，外半墙不计算墙体面积；与其 它户或共有部位相邻的，上空的内半墙计入上空面积；与套内墙体或护栏相邻的 上空邻套内墙体或护栏处计算净空尺寸。 5.3.7.4建筑物内设置夹层的，当夹层的高度在2.20米以上时，夹层部分的外 墙划分规则与自然层一致。 5.3.7.5房屋为斜面结构或非垂直墙体，净高2.10米以上的部分，直接计入套 内建筑面积，外墙不计建筑面积。
公共通道的两侧墙体视为外墙。建筑物墙体外侧为天井时，该段墙体视为外墙。
5.3.7.7特殊墙体面积的划分与计算
a）房屋内相邻单元之间墙体等围护体中含柱或其他承重支撑体时，按墙体中线划 分相邻单元间隔。当多个单元相邻处有柱，取各墙墙中线的延长线分割柱体水平 投影面积，分割后面积分别计入相关单元的套内建筑面积。 b）外墙含有装饰性空心柱时，取柱内侧部分及承重结构体为外墙并计算墙体面 积，柱外侧部分视为装饰墙不计算建筑面积。 ）位于外墙两个拐角点之间，且外墙围护结构仅以承重柱组成的，统一按主墙体 厚度确定外半墙体的划分。 l）房屋外围局部活动围护体的确定：房屋外围局部无墙体的活动围护，如底层楼 梯出入口、车库出入口、商铺的卷闸门玻璃门、阳台推拉门等，其外围墙体厚度 可参照本层其它主体填充外墙或承重外墙的墙体厚度确定。 ）房屋内部间隔活动围护体的确定：房屋内部间隔如商场、商铺以防火卷帘、钢 化玻璃等直接落地作为共有墙或外墙的，墙体厚度取围护构架的厚度；如系安装 于地面梁体或墙垛之上，墙体厚度取梁体或墙垛厚度。 f)如同一层内墙体由上下两部分组成，而上下两部分墙体厚度不同时，当下半部 分墙体高度大于2.20米时，取下半部分墙厚为墙体厚度；否则，取上半部分墙 享为墙体厚度。 g）隔音墙体设计有“中空”的，净空的宽度大于0.10米的，视为封闭空间，计 算建筑面积；净空的宽度小于0.10米的，该墙体与隔音墙视为同一墙体进行计 算建筑面积。
5.3.7.9幕墙墙体的面积
a）同一楼层外墙，有主墙且主墙高度与层高相同，又有幕墙的，分段分别计算； b）同一面全部为围护性的承重墙，其外再悬挂的幕墙视为装饰性的幕墙，装饰 性幕墙不计算建筑面积； c）同一楼层为全幕墙，无论内侧是否设有局部主墙，全部按围护性幕墙计取外 墙
1）悬挂式玻璃幕墙或金属幕墙作为房屋围护性幕墙的（以纯玻璃等幕墙材料构 成的无框架围护性幕墙），当结构楼板边至幕墙外缘距离小于0.36米时，以该距 离为外墙厚度，并相应取半外墙；当结构楼板边至幕墙外缘距离大于0.36米时， 楼板外边缘至幕墙内边缘的空间应按建筑物挑空计算； e）同一面外墙，上部是玻璃下部是墙体的组合形式的围护，当下部墙体高度小 于0.45米时，视上部的玻璃为主要围护物，边长测量至玻璃（含玻璃厚度），玻 璃厚度无需做扣除外半墙的处理；当下部墙体高度大于0.45米时，视下部的墙 本为主要围护物，边长测量至墙体外缘，并按墙体厚度做扣除外半墙的处理； f）下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应 取外半墙； ）上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性幕墙，以材料框架的厚度作为墙厚， 并相应取外半墙，
5.3.7.10剪力墙的面积计算
剪力墙与柱按单向划分，分别按剪力墙或矩形柱计算；单向尺寸小于1.50米的 剪力墙按柱计算，大于1.50米剪力墙的按墙计算，
5.3.8架空层的面积计算
5.3.8.1当架空层的上层投影范围小于架空层，按架空层的柱体外围水平投影内 有效上盖范围计算建筑面积； 5.3.8.2依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其水平地面高 度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算，
5.3.9屋面上建筑空间的面积计算
5.3.9.1位于屋面的电梯机房，当其下方设有缓冲层，且层高大于2.20米 时，无论是否封闭，均计算全部建筑面积。 5.9.3.2屋面上由墙、柱围合形成的类似门廊、走廊的建筑空间，参照底 层走廊计算建筑面积。
5.3.9.3位于屋面上与出屋面梯间不相连的、独立的、造型装饰性的亭、
屋顶层，人不能进出且未设置门窗的装饰性建筑密闭空间，不计算建筑面 积。
6成套房屋的共有面积分摊
6.1共有建筑面积处理的一般原则
6.1.1共有建筑面积的分摊计算以幢为单位进行。位于本幢并为本幢服务的共有 建筑面积，由本幢房屋分摊。为本幢房屋服务但不在本幢，或在本幢房屋但为两 幢以上房屋服务的共有建筑面积，不进行分摊。 6.1.2产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行； 6.1.2.1多产权单位自建房，有相关各方签订的合作建设和分割协议的，可视为 有文件或协议，作为楼盘建筑面积测算和实测的依据。 6.1.2.2相关房屋权利人所达成的分摊协议不得侵犯公共利益和第三方利益。 6.1.3无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积的比例进行分摊。 6.1.4非区分所有权（单一产权）的房屋，不进行分摊计算。 6.1.5共有建筑面积分摊计算后，各分户的建筑面积之和应等于相应的幢、功能 区、层的建筑面积，允许四舍五入取位引起的合理误差。 6.1.6某个共有建筑面积列入分摊后，不具体划分各套（分户）摊得面积的对应 部位。
6.2共有建筑部位的分类及范围
6.2.1共有建筑部位为多户产权人共同占有或共同使用的建筑部位。分为应分摊 的共有建筑部位和不应分摊的共有建筑部位
6.2.2应分摊的共有建筑部位范围
d）套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半、外墙（包括山墙）水平投影 面积的一半； e）建筑物内仅为本幢服务的变（配）电室、消防控制室（监控室）、水泵房、 卫生间、值班警卫室、明确使用功能的设备用房及其附属用房等； ）屋面层有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、风机房及仅为本幢服务有 明确使用功能的设备用房及其附属用房等； g）架空层的大堂、门厅、电梯间（井）、楼梯间及明确使用功能的设备用房及 其附属用房等； h）地面以上层高在2.20米以上的消防避难层（结构转换层、设备层）内的电梯 间、楼梯间、前室、走道、明确使用功能的设备用房及其附属用房等
6.2.3.1下列情形之一属公众或业主公产的公共建筑空间、通道和设备用房，仪 分摊所在幢的外半墙和幢内其使用相关的通道； a）相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间； b）位于建筑物底层和屋面层，用于公共通行、绿化、休闲使用的公共建筑空间； C）位于建筑物底层用于停非机动车的建筑空间； d）建筑物内设置的用于消防避难且不位于底层的建筑空间： e）建筑物内设置的结构转换层、管道设备层的建筑空间； f）土地合同、规划总体平面图、建设工程规划许可证中单列的公共建筑空间； g）幢外斜坡道，裙楼中通往平台的斜坡道等； h）建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备用房（如变配电所（房）、生 活水池、水泵房等）；建在幢外不相连为本幢服务的设备用房； i）为它幢建筑所有权人生活利用上不可缺少的公共建筑空间； j）连接两建筑物间的通廊和架空通廊（架空走廊）； 封闲空间
下列情形之一的属政府或业主公产，视同产权单元处理。应参与分摊所 关的应分摊的共有建筑部位
6.2.3.2下列情形之一的属政府或业主公产，视同产权单元处理。应参与分摊所
6.2.3.2下列情形之一的属政府或业主公产，视同产权单元处理。应参与分摊所
在幢相关的应分摊的共有建筑部位
a)建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的管理用房；建在幢外不相连为本幢 或多幢服务的管理用房；幢外独立的配套设施管理用房； b）幼儿园（托儿所）、居委会、老人活动中心、社区文化活动中心等小区（社区） 配套服务用房； c)地下人防专属部位或公共停车的建筑空间； d)独立使用的地下室、半地下室（如自行车或摩托车集中停放部位，平战结合可 使用的部位等），车棚，停车场（库）； e）不专为某个小区服务的市政公用设施配套用房（如变电室、开闭所、高压水泵 房、高压配电室等），电信、电讯、邮政、有线电视用房等： f）结构转换层中可独立使用的建筑空间； g）屋面层设置的人防报警（控制）室、消防报警室等； h）设备层中可独立使用、无设备的建筑空间： i）其它为小区内多幢建筑服务的公共用房； i）设计中未标明用途的建筑空间：
k）作为配套公共服务设施移交项目
6.3共有建筑面积的分摊计算公式
对相关建筑面积进行共有建筑面积分摊，按下式计算： 8Si=KXSi K=Z 8Si/≥Si 式中：K一为面积分摊系数 Si一为各单元参加分摊的建筑面积，单位：平方米； 8Si一为各单元参加分摊所得的分摊面积， 单位：平方米
K= 2 8 Si/2Si
Z8Si一为需要分摊的分摊面积总和，单位：平方米； 2Si一为参加分摊的各单元建筑面积总和，单位：平方米
6.4分摊功能区的划分
6.4.1多功能房屋根据设计功能的不同对幢进一步划分分摊功能区。 6.4.2一幢由多座塔楼和裙楼组成的裙楼式建筑，裙楼和各座塔楼各自划分为 “分摊功能区”。 6.4.3商住楼或综合楼中若规划核准的室内地坪土0上下若干个层面用途为商 业，划分功能区时将室内地坪土0上下的商业设为同一分摊功能区。 6.4.4一幢楼地上地下不同功能的，以室内地坪土0为界分割将整幢楼设为地 上、地下分摊功能区。 6.4.5设计上某些楼层水平通道等与其它楼层差异较大的，可进一步细分小功能 区。 6.4.6同一幢住宅楼，部分设计无电梯，部分设计有电梯时，可进一步划分无电 梯和有电梯两个小功能区，为各自功能区服务的，各自分摊。 6.4.7商业功能区有商场和独立朝街面的店面，可进一步细分小功能区
6.5共有建筑面积的分摊方法
5.5.1一懂建筑存在两个以上的功能区，或同一功能区存在为局部服务的共有建 筑空间时，应采用多级分摊的方法，按自上而下原则进行共有建筑面积的分摊计 算。应被分摊共有建筑面积按其使用功能及服务范围可划分为：幢共有建筑面 积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积、层内其它共有建筑面积。 6.5.2应被分摊的共有建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺 予依次递减。按照应被分摊的共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑 面积须参与分摊优先级高的共有建筑面积
6.5.3单一功能房屋共有建筑面积的分摊方法
单一功能的纯住宅楼（宿舍）、纯办公（写字楼）等，其共有建筑面积的分摊 般采用整体分摊方法。根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的 供有建筑分摊面积
各户应分摊的共有建筑面积=各套套内建筑面积×分摊系数
6.5.4商住楼（商办楼）共有建筑面积的分摊方法
难的共有建筑面积=各套套内建筑面积分
6.5.4.1首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用能按各自的建筑面积将 全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到 的幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的幢共有建筑面积。然后住宅 和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 6.5.4.2住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建 筑面积，按各套的建筑面积计算各套房屋的分摊面积。 6.5.4.3商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有 建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的 一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据 层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有 建筑面积。
5.5多功能综合楼共有建筑面积的分摊方
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进 行分摊，一般需进行多级分摊。
6.5.6部分情形的分摊处理细则
5.5.6.1高层建筑中设置的高、低区电梯，高、低区电梯之间在某一层可以互通， 其梯间建筑面积应作为整幢或功能区的共有建筑面积，分摊范围为高、低区电梯 通过的所有楼层。 6.5.6.2仅供一户使用的专用楼梯的建筑面积，计入该户套内建筑面积。 6.5.6.3一幢由裙房和多个塔楼组成的裙楼式建筑，仅为塔楼服务的楼（电）梯 间，由所在塔楼分摊；仅为裙房服务的楼（电）梯间，由所在裙房分摊；为塔楼 和裙房共同服务的楼（电）梯间，由塔楼和裙房共同分摊。 5.5.6.4地上地下连通使用的楼梯、电梯、坡道，当其出人口位于建筑物主体之 内时，下地下室的楼梯、电梯、坡道从地表处切断，地下部分的梯间面积计入地
下室，按其在地面以下的相应服务范围进行分摊计算；位于一层的梯间面积按其 在地面以上的相应服务范围进行分摊计算。 6.5.6.5某功能区内逐层设置的与公共通道连通的公共阳台，作为层分摊；隔层 设置或不规则设置的公共阳台，作为功能区分摊。 6.5.6.6地下室或半地下室使用的采光井、通风井、烟道位于地面的部分，由地 下室或半地下室分摊；位于核心筒内的通风并、烟道，与核心筒相连并为梯间服 务的通风井、烟道，在其相关的服务范围内进行分摊。 6.5.6.7地下室中用作公共设备用房、公共车库、地下停车场中机动车位，位于 该区域内使用的楼梯间、电梯间、卫生间、通风井、管道井、下地下室车道面积 其它专门服务于车位的公共通道面积和公共用房面积均列为应分摊的共有建筑 面积。 6.5.6.8地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，位于该区域内仅与商业 或办公相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间 通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公部分进行分摊。商业、办公等 其他用途预留与地下室垂直通道相连的水平通道，应列为商业、办公等其他用途 应分摊的共有建筑面积。 6.5.6.9半地下层中的楼（电）梯间、住宅大堂等共有建筑面积，其计算方法与 分摊规则均与地面架空层中相应的公共面积计算方法与分摊原则一致。 6.5.6.10坡地建筑的半地下层如仅用作公共停车、公共设备用房用途时，按照 地下室规则计算；但当住宅等的入户大堂位于该层时，大堂及其楼（电）梯间等 共有建筑面积应作为应分摊的共有建筑面积，并在其地面以上相应的服务范围内 分摊。 6.5.6.11坡地建筑的半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业、 办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层数 其楼（电）梯间、住宅大堂等共有建筑面积与地面以上公共面积的计算方法与分 摊原则相同。
6.5.6.11坡地建筑的半地下层如全部或部分用于商业、办公等用途，且商业 办公等部分的出入口、外墙位于地面以上，则该半地下层层数计入地面以上层 其楼（电）梯间、住宅大堂等共有建筑面积与地面以上公共面积的计算方法 摊原则相同
7房产规划土地管理衔接及特殊容积率测
7.1房产、规划和土地管理衔接
7.1.1不动产预售和登记对总建筑面积（即总产权面积）进行相应的管理；规划 许可、规划条件核实和土地核验对总建筑面积和总计容建筑面积进行相应的管 理。各类建筑面积指标对比分摊计算前的幢建筑面积、层建筑面积和户的套内建 筑面积。 7.1.2土地合同和规划许可证中约定公共服务设施和市政公用设施等配套用房 的套内建筑面积且为下限（不得低于该指标）；约定回购用房的总建筑面积和套 内建筑面积，且套内建筑面积为下限；约定商业、办公、住宅等总建筑面积和总 计容建筑面积且为上限（不得超过该指标）；对商业空间有分隔要求且规定在某 比例以下可分隔的商业面积均指套内建筑面积。 7.1.3房屋总建筑面积按本规程第5章房屋建筑面积计算。 7.1.4强化规划设计引领作用，明晰计算容积率建筑面积指标（即总计容建筑面 积）。 7.1.5各幢房屋总计容建筑面积为该幢总建筑面积加上该幢增算计容建筑面积 再扣去该幢减算计容建筑面积
7.2特殊计算计容建筑面积的建筑物
7.2. 1 居住建筑
7.2.1.1住宅层高不得低于2.90米，不宜大于3.20米；当层高大于3.20米， 小于等于5.40米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的2倍计算： 高大于5.40米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的3倍计算， 7.2.1.2跃层式住宅除客厅可挑空外，其余均不得挑空（若挑空客厅连接专属阳 台，则该阳台应予挑空）。挑空楼板开洞面积不宜大于挑空空间所处各层户内水 平投影面积（不含套内入户花园及阳台建筑面积）的30%，且挑空空间不得超过 两层。超过规定的按超出面积计算计容建筑面积。 挑空空间面积计算：分别统计挑空空间所处各层户内水平投影面积后，按面积最 小的那一层户内水平投影面积的30%计
7.2.1.3住宅建筑公共部分的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等空间在设计时 不受上述层高和面积的限制。 7.2.1.4酒店式公寓层高不宜大于3.60米。当层高大于3.60米，小于等于6.00 米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的2倍计算；层高大于6.00 米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的3倍计算。
7.2.2.1办公建筑的主体建筑标准层层高宜在3.40～4.50米，当办公建筑层高 大于4.50米且小于等于7.00米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面 积的2倍计算；层高大于7.00米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影 面积的3倍计算。 7.2.2.2办公建筑中共有共用部分单层单块面积大于200平方米的门厅、大堂， 中庭、采光厅等可按其实际建筑面积计算计容建筑面积。 7.2.2.3办公建筑单层单块套内面积大于500平方米的会议室、配套活动场所等 可按其实际建筑面积计算计容建筑面积，
7.2.3.1套内面积小于300平方米的商业空间（店面），层高不宜大于4.50米。 当层高大于4.50米小于等于7.00米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投 影面积的2倍计算；当层高大于7.00米时，计容建筑面积的计算值按该区域水 平投影面积的3倍计算。 7.2.3.2单层单块套内面积大于300平方米的无分隔、通透式商业空间，其层高 原则上不应大于6.00米，大于6.00米时，其计容建筑面积的计算值按该区域水 平投影面积的2倍计算，
.2.3.3商业建筑中共有共用部分 、八星 中庭、采光厅等可按其实际建筑面积计算计容建筑面积
7.2.4.1酒店建筑（含公寓式酒店）标准层层高宜大于3.00米且小于等于4.50 米，当标准层层高大于4.50米且小于等于6.00米时，计容建筑面积的计算值按
该区域水平投影面积的2倍计算。层高大于6.00米时，计容建筑面积的计算值 按该区域水平投影面积的3倍计算。 7.2.4.2酒店建筑中共有共用部分单层单块套内面积大于200平方米的门厅、大 堂、中庭、采光厅等可按其实际建筑面积计算计容建筑面积。 7.2.4.3酒店建筑单层单块套内面积大于500平方米的会议厅、宴会厅及配套活 动场所等酒店附属用房可按其实际建筑面积计算计容建筑面积。
7.2.5 工业、仓储、物流建筑
7.2.5.1创新型产业工业建筑层高不宜大于4.50米；当层高大于4.50米小于等 于7.00米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的2倍计算；当层 高大于7.00米时，计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的3倍计算。 7.2.5.2除创新型产业工业建筑之外的工业、仓储、物流建筑层高大于8.00米 计容建筑面积的计算值按该区域水平投影面积的2倍计算（特殊工艺流程需要的 除外）。
7.2.6公用设施用房
7.2.6.1供水、供电、供气及加油加气站等公用设施，其设备用房按工艺需要确 定相应建筑高度，计容建筑面积仍按该层水平投影面积单倍计算。 7.2.6.2其他附属用房计容建筑面积参照办公建筑相应规定计算
地上立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算计容建筑 面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算计容建筑 面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构 高在2.20米及以上的，按全面积计算；结构层高在2.20米以下的，按1/2 面积计算。地下立体车库不计算计容建筑面积。
7.2.8特殊功能的公共建筑
电影厅（院）、体育馆、学校、展览馆等公共建筑以及其他特殊功能的公共 建筑其建筑层高按相关规范控制，按实际面积计算计容建筑面积
7.2. 9 地下室、半地下室
7.2.9.1设置于地下室、半地下室的停车、居民休闲绿化、设备用房（市政设施 类配套用房）、人防设施用房不计算计容建筑面积。 7.2.9.2设置于地下室、半地下室，专设通往上部建筑的楼梯、电梯井及前室（合 用前室）、必要的门厅（不大于A×10平方米，A为电梯个数，同时面积最大不 超过50平方米）不计算计容建筑面积。 7.2.9.3其余功能空间应按相应规定计算计容建筑面积。 7.2.10架空层（架空空间）、风雨连廊、架空通廊（架空走廊） 7.2.10.1建筑底层成片、完整设计并保证全天候开放使用作为公用停车、居民 休闲绿化，或架空设置为城市公共开放空间、公共停车等公共用途并对项目外居 民开放使用，且层高不低于2.80来、不高于4.50来，其建筑面积单独标注，不 计算计容建筑面积。不符合上述要求的架空空间应计算计容建筑面积，计容建筑 面积的计算值按架空空间水平投影面积计算。与架空空间相邻的其他空间，如门 厅、电梯厅及消控室、配电室等配套设施以及疏散楼梯等，按规范要求计算计容 建筑面积。 7.2.10.2地面一层连接项目内各栋建筑的全天候开放式风雨连廊，其连廊宽度 不大于6.00米，层高不低于2.80米、不高于6.00米的，其建筑面积单独标注 不计算计容建筑面积。不符合上述要求的风雨连廊应计算计容建筑面积，计容建 筑面积的计算值按风雨连廊水平投影面积计算。 7.2.10.3架设于建筑物之间跨越城市道路的全天候开放式架空通廊（架空走 郎），其廊道宽度不大于6.00米，层高不高于4.50米的，其建筑面积单独标注， 不计算计容建筑面积。不符合上述要求有顶盖的架空通廊（架空走廊）应计算计 容建筑面积，计容建筑面积的计算值按架空通廊（架空走廊）水平投影面积计算： 不符合上述要求无盖的架空通廊（架空走廊）不计算计容建筑面积
7.2.9.1设置于地下室、半地下室的停车、居民休闲绿化、设备用房（市政设施 类配套用房）、人防设施用房不计算计容建筑面积。 7.2.9.2设置于地下室、半地下室，专设通往上部建筑的楼梯、电梯井及前室（合 用前室）、必要的门厅（不大于A×10平方米，A为电梯个数，同时面积最大不 超过50平方米）不计算计容建筑面积。 7.2.9.3其余功能空间应按相应规定计算计容建筑面积。
7. 2. 11 避难层（避难空间）
7.2.11.1高层建筑中按规定设置的避难层中避难空间的层高不低于2.20采且 净高不应低于2.00米，层高不宜大于6.00米，其建筑面积单独标注，不计算计
容建筑面积；当层高大于6.00米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面 积计算。 7.2.11.2避难层中除避难空间外的其他空间，如楼梯、电梯井及前室（合用前 室）、配电室等空间，按规范要求计算计容建筑面积。
容建筑面积；当层高大于6.00米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面 积计算。
7.2.12建筑物其他设备用房
建筑物顶层楼梯间、顶层水箱间、顶层电梯机房、设备层、非底层架空层、 底层封闭车库等，层高大于2.20米的按全面积计算计容建筑面积；层高大于1.20 米小于2.20米的按1/2面积计算计容建筑面积
7.3特殊计算计容建筑面积的建筑附属构筑物
7.3.1.1在主体结构以内的阳台，应按其结构外围水平投影面积计算计容建筑面 积；凹阳台应按其结构外围水平投影面积计算计容建筑面积。 7.3.1.2在主体结构以外的阳台，出挑宽度在1.80米以内（含1.80米）的，封 闭阳台按其结构外围水平投影面积计算计容建筑面积，非封闭阳台按其结构底板 水平投影面积的1/2计算计容建筑面积，出挑宽度超出1.80米以外的部分，应 按其结构底板水平投影面积计算计容建筑面积。凹阳台和复合型阳台向结构内延 伸的方向与阳台开面不一致，以阳台开散面最外围往里1.80米为界，超出部 分按封闭阳台的规则计算计容建筑面积。 7.3.1.3阳台结构底板水平投影面积的总和不超过套内建筑面积（不含阳台）的 15%，入户花园、入户走廊等计入阳台面积。超出套内建筑面积15%的部分，应 按其结构底板水平投影面积计算计容建筑面积。 7.3.1.4跃层式住宅中，客厅专属阳台挑空后不宜设置连接梁、结构板等，其阳 台计容建筑面积按第7.3.1.1点要求计算；若阳台挑空设置连接梁、结构板等 其阳台计容建筑面积按第7.3.1.1点要求的2倍计算。 7.3.1.5隔多层设置的阳台（两层以上）按第7.3.1.1及7.3.1.2要求计算计容 建筑面积。
7.3.1.6沿内天井周边设置的阳台，封闭阳台按其结构外围水平投影面积计算计 容建筑面积，非封闭阳台按其结构底板水平投影面积计算计容建筑面积
花池不得设置于10层及10层以上住宅建筑的阳台或外墙外。10层以下住 宅建筑在外墙或阳台外设置花池时，花池的底板标高应高于室内地坪或阳台地坪 际高0.60米以上，或低于室内地坪或阳台地坪标高0.30米以上，且花池宽度不 得大于0.60米。不符合上述要求的花池计算计容建筑面积，计容建筑面积的计 算值按花池水平投影面积计算，
7.3.3附属构筑物（空调板、设备平台等）
7.3.3.1住宅建筑中每套居室附设于外墙或置于阳台外侧用于安放空调、供暖等 设备的附属构筑物投影面积合计不宜超过A0.9平方米（A指住宅建筑中卧室 客厅、餐厅的房间数量总和）； 7.3.3.2各功能空间单独设置附属构筑物的，其外挑净宽应不大于0.70米，连 续长度不得超过单个功能空间开间的2/3； 7.3.3.3设置集中式附属构筑物的，其突出建筑外轮廓线净宽不得大于1.00米 7.3.3.4该类附属构筑物总面积大于本条确定的总面积，或附属构筑物尺寸超出 本条控制要求，超过部分按超出部分水平投影面积计算计容建筑面积。 7.3.4机械停车设施为通透式立体钢结构的，不计算计容建筑面积
7. 4. 1 内天并
7.4.1.1当板式住宅设计为单外廊形式，而某段外廊有其他住户日常必须穿行， 且是某户功能空间采光通风唯一来源时，充许在该段外廊内侧与功能空间外墙之 间，设置不超过该功能空间开间宽度，且进深不小于1.80米且不超过2.10米的 单边开式内天并。天并长边应对外通透设计。此类天并不计算建筑面积和容积 率。 7.4.1.2除7.4.1.2情形外，住宅建筑因采光通风需要而采用内天井式平面布局 时，应符合以下要求：应为2户及以上共同使用且集中设置，每栋（座）住宅不
7.4.1.1当板式住宅设计为单外廊形式，而某段外廊有其他住户日常必须穿行：
7.4.2 室外透空空间
7.4.2.1住宅（含宿舍及酒店式公寓）、办公、商业在户与户之间、户与核心筒 之间设置的非三户及以上采光通风唯一来源的室外透空空间，按层计算的投影面 积计入计容建筑面积。 7.4.2.2室外透空空间按层计算的投影面积，以室外透空空间内的建筑外墙（窗） 或阳台计算建筑面积线的外缘至结构连梁、连板、装饰性构件等的外缘计算。
7.4.3地下室采光并
7.4.3.1与室内连通的有透明结构顶盖的地下室采光井，按其围护结构水平外围 计算计容建筑面积，见图2； 7.4.3.2与室内不连通的有透明结构顶盖的地下室采光并及露天的地下室采光 井不计算计容建筑面积，见图2。
图2地下室采光井面积计算图示
坡屋顶应从檐口起坡并按闷顶形式设计，不得开窗（可设置小的换气口）， 得加以利用，否则应按规定计算计容建筑面积：结构净高在2.10来以上的部 位应计算全面积；结构净高在1.20米以上至2.10米以下的部位应计算1/2面积； 结构净高在1.20米以下的部位不计算计容建筑面积
GB／T 38254-2019 火警受理联动控制装置8房屋建筑面积变更测绘
8.1变更测绘的一般原则
8.1.1房屋所有权首次登记之后，因建筑的增建改建扩建、建筑功能调整、建筑 内部空间重新划分等需要而进行建筑面积变更测绘。 8.1.2完成房屋所有权首次登记的房屋，变更测绘须根据相关部门同意变更的批 复和相应的建筑施工图且按图施工竣工后，可实施变更测绘。 8.1.3已登记发证的房屋，在变更测绘时，除原面积确系计算错误外，已登记部 位维持原来的面积计算成果
8.2变更测绘的处理方法
8.2.1一幢房屋增建部分建筑空间，如增建部分不能完全独立使用，需共用原有 建筑部分公共空间的，并为一幢处理。对新增部分进行测绘，对原有建筑部分进 行核实，如现状无明显改变且原测绘无明显错误，采用原测绘报告中的相关数据， 涉及权利人按协议合作共建的建筑，可重新分摊计算。 8.2.2对不涉及共有建筑部位的变更测绘，如套内建筑范围的合并或分割，实地 应核实是否符合房屋基本单元。因一户分割为多户新产生的共有建筑面积，如分 割后形成的过道等，由分割后的各户按套内建筑面积的比例进行分摊。 8.2.3已登记发证的多产权房屋，在分割测绘时，只对各分户的套内建筑面积进 行实测。实测面积与原产权证面积不符的，保持分割后分户套内建筑面积之和与 原产权证面积相符。实测面积与原产权证面积的差值作为各分户应分摊的共有建 筑面积，由分割后的各户按套内建筑面积的比例进行分摊，并做相应的增减
9.1本技术规程自2021年2月1日起实施。
本技术规程自2021年2月1日起实施。
9.2本技术规程实施前已取得国有建设用地划拨决定书、建设用地使用权出让 合同、地成交确认书、《建设用地规划许可证》的建设项目，在本技术规程施 行之日起3个月内核发《建设工程规划许可证》的，可继续沿用原规定对房屋房 产建筑面积和规划建筑面积进行测算；本技术规程施行之日起满3个月仍未核发 《建设工程规划许可证》的北京某29层住宅临水施工方案_secret，按照本技术规程对房屋房产建筑面积和规划建筑面 积进行测算。