如何把容积率做到极限.pdf

如何把容积率做到极限.pdf
仅供个人学习
反馈
标准编号:
文件类型:.pdf
资源大小:3.3 M
标准类别:其他标准
资源ID:383124
下载资源

标准规范下载简介

如何把容积率做到极限.pdf

如何把容积率做到极限?

对于一块方正的地块,只考虑南北向,当住宅呈现如左图的排 列时容积率达到最大(用足南北向长度且正好满足日照间距)

此时玉兰花城住宅小区模板工程施工组织设计,该地块的容积率计算公式:

假定地块内部各楼座层数一致

由此公式可以看出 提高i的常用手段:

增大市 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数,后面我们会研究两者之

曾加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数,后面我们会研究两者之间的关

减少r 降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因,相同的地块,南方城市可以实现更高的开发强度 对于一个城市而言,r是定值,这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r.进而提高容积率

减少h 压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高:通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果 从而提高容积率。

增大b 增大进深。北方地区受节能因素制约,进深过大会影响住宅舒适度,南方地区灵活性更大,可以通过 丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深,

增大进深。北方地区受节能因素制约,进深过大会影响住宅舒适度,南方地区灵活性更大,可以通过 丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深,

旋转建筑,日照系数得到折减

▲不同方位间距折减系数(表中方位为正南向偏 东、偏西的方位角)

研究层数与容积率的对应关系

对于一个确定的项目,r为定值,h与b可 变范围有限。以某北方城市为例,r=1.5 h取3m,b取13m,则—

研究层数与容积率的对应关系

可以看出,对于北方城市的板楼住区: 当n较小时,n的改变对i的影响较大:当n较大时,n的改变对i的影响较小:当n趋近于无穷大时,i趋近于极限2.9 亦可以看到,高层物业对容积率不敏感,低层物业对容积率较敏感。 通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式,降低容积率的影响因素包括: 地块退线要求(硬性) 建筑范围控制线通常还要退建筑红线 住宅间距要求(硬性) 符合基本的建筑长度限制:留出消防通道、卫生间距等空间 景社区公共空间(弹性) 虽然对提升容积率没有贡献,但与社区外部空间舒适度直接相关,低密度物业尤其突出 地块条件限制(弹性) 地块不规则,或受地质、地形条件限制,影响地快利用效率

研究层数与容积率的对应关系

位于城市道路南侧 (或项目地块北边界) 的住宅经常可以利用城 市道路用地来抵消日照 限制,实现建筑层数突 破,从而提高整体容积 率 这种影响地块越 小越显

告: 住宅设计中的节地(提高容积率)措施

增加层数(增加n,超过8层后,容积率提升不明 显) 降低层高(减少h) 北退台或斜屋面(减少h) 加大进深(增加b)

适当布置东西向住宅,让房屋日照间距用地有部分重叠;

品形式与容积率对应关系经验取值

容积率与社区意向的实战案例

容积率与社区意向的实战案例

地块现状:地块呈较规则的四边形,地势比较平坦 根据项目容积率和占地规模,通常可能出现三种产品形式的组合方式 根据项目地块规划条件以及客户目标,通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的 情况下,一般可能出现的产品形式有以下几种

纯高层(小高层)或纯多层社区

高层(小高层)+低密度类别墅

典型案例产品比例指标列表

典型案例产品比例指标列表

容积率在1.1以下的项目,高层占地比例较低, 整体社区低密度居住氛围强烈, 高层起到点缀、陪衬的作用

容积率在1.1一1.5的项目,高层占地比例药为三成中建土方开挖施工方案(55P).doc,整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候,壁垒分明

研究内容一:产品比例构成与社区空间性质的规律

容积率超过1.5的项目,高层占地比例接近一半,高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强,低密度氛围仅限局部

研究内容一:产品比例构成与社区空间性质的规律当降低容积率时,企业经营收益出现下降,同时并未给社区整体居住环境带来显著提升硬质阻燃型塑料管(PVC)暗敷设施工工艺,因此建议不降低容积率容积率2.5容积率1.5单价金额单价金额类别数量(m)类别数量(m)(元/m)(万元)(元/m)(万元)销售收入105000销售收入63000高层210000350073500高层126000350044100类别墅70000450031500类别墅42000450018900开发成本67200开发成本46200土地费用210亩70万/亩14700土地费用210亩70万/亩14700建安工程费280000107530100建安工程费168000107518060其他费用28000080022400其他费用16800080013440毛利润37800毛利润16800毛利率36%毛利率26.7%

研究内容一:产品比例构成与社区空间性质的规律

随着容积率的上升,高层建面比例迅速上升,上升速率要远大于其占地比

©版权声明
相关文章