GB／T 50291-2015标准规范下载简介

GB／T 50291-2015 房地产估价规范(完整正版、清晰无水印).pdf

地查、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍然难 以对它们作出常规判断和相应假设的，应当建议估价委托人聘请 具有相应资质的专业机构或者相应资格的专家先行鉴定或检测、 测量、审计等，再以专业机构或者专家出具的专业意见为依据进 行估价。

测量、审计等，再以专业机构或者专家出具的专业意见为依据进 行估价。 3.0.11对撰写完成而尚未向估价委托人出具的估价报告进行审 核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是房地产 估价机构防范估价风险的最后一道防线。为了保证出具的每份估 价报告都是合格的，房地产估价机构应建立健全估价报告内部审 核等估价报告质量管理制度，选派本机构的房地产估价师或外聘 房地产估价专家担任审核人员，按房地产估价相关要求，对估价 报告的内容和形式等进行审核，保证估价报告真实、客观、准 确、完整、清晰、规范。 担任审核人员的本机构人员，应为注册后从事房地产估价工 作五年或五年以上的注册房地产估价师，或曾经是注册后从事房 地产估价工作五年或五年以上的注册房地产估价师、现年龄超过 65周岁不予注册的人员；外聘的房地产估价专家，应具有房地 产估价师资格或具有高级专业技术职务，并从事与房地产估价相 关的科研、教学、管理等工作五年或五年以上。 3.0.12每份房地产估价报告应有不少于两名注册房地产估价师 签名，并有房地产估价机构盖公章。注册房地产估价师不得以盖 执业专用章等个人印章代替签名；可以只签名不盖个人印章，也 可以既签名又盖个人印章。房地产估价机构不得以盖估价报告专 用章等其他印章代替盖公章。分支机构应以设立该分支机构的房 地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构 公章。 估价报告应是在其上签名的注册房地产估价师和盖章的房地 产估价机构亲自完成的。在估价报告上签名的注册房地产估价师 和盖章的房地产估价机构，对估价报告的内容和结论负责并依法 承担责任

3.0.14保存估价资料的目的是建立估价档案和估价资料库，为 今后的相关估价及管理工作奠定基础，同时有助于解决日后可能 发生的估价争议，有助于房地产估价机构和房地产估价师展现估 价业绩，有助于房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织 对房地产估价机构和房地产估价师开展有关检查和考核等。房地 立估价机构应建立健全估价档案管理制度，保证估价档案完整 真实和安全。估价档案应有序存放、妥善保管、避免损毁、防止 去失、查找方便。 本规范第3.0.13条所列的估价资料中，一般的估价项目通 常没有估价中的不同意见记录和外部专业帮助的专业意见高新四路站基坑开挖及支护专项施工方案.doc，但是 如果有的话，应将其保存

4.1.1选用估价方法是实际估价中的一个关键，也是空

4.1.1选用估价方法是实际估价中的一个关键，也是容易出错 之处。为了防止选用估价方法的随意性，本条规定应进行估价方 法适用性分析，根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客 观条件，逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价 方法是否适用于估价对象。 某种估价方法不适用于估价对象，是指该估价方法在理论上 不适用或者客观条件不具备导致其不能用，而不包括房地产估价 机构、注册房地产估价师不掌握该估价方法所需要的资料数据等 非客观原因导致的不能用

4.1.2本条针对四类房地产，分别规定了它们的估价方法如何

假设开发法中开发完成后的价值如果采用成本法测算，则形 式上的假设开发法实质上是成本法，因此选用假设开发法估价 的，开发完成后的价值应可采用成本法以外的方法测算

4.1.3过去认为的必须采用两种估价方法进行估价，是对估价

方法选用的一种误解。正确的估价方法选用是：经过估价方法适 用性分析后，估价对象适用几种估价方法进行估价，就应选用几 种估价方法进行估价。而不是仅适用一种估价方法进行估价的。 也要强行采用两种估价方法进行估价，或者适用一种或三种以上 估价方法进行估价的，也可只采用两种估价方法进行估价。 不同估价方法之间的关系有以下二种：一是互相验证。不同 的估价方法是从不同的方面或角度来测量房地产价值或价格的 它们之间不是替代关系。在可以同时采用多种估价方法进行估价 的情况下，同时采用多种估价方法进行估价可以使评估价值更加

合理。二是互相补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适 用比较法估价，如在建工程；有些房地产可能相反，适用比较法 估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、 尚未开发的生地。三是互相引用。例如，比较法中的土地使用期 限调整系数，可以采用收益法测算；收益法中的租金收人、成本 法中的土地成本，可以采用比较法测算；假设开发法中的开发完 成后的价值，可以采用比较法和收益法测算。 还需要说明的是，对同一估价对象选用了两种或两种以上估 价方法进行估价，是指该两种或两种以上估价方法均是用于直接 得出估价对象的价值或价格，而不包括估价方法之间引用的情 况。例如，某宗待开发房地产采用假设开发法进行估价，其中开 发完成后的价值采用比较法或收益法测算，则该待开发房地产实 际上只采用了假设开发法一种方法进行估价，而不是采用了假设 开发法和比较法或假设开发法和收益法两种方法进行估价，或者 采出了假设开发法、比较法和收益法三种方法进行估价

4.2.1比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象 进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到 估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较 多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅，特别是 数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；标准厂 房；房地产开发用地等。下列房地产难以采用比较法估价：同类 房地产数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆 教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，如学校、医 院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。 比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交 易。房地产市场不够活跃或类似房地产交易较少的地区，难以采 用比较法估价。房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下 比较法也可能不活用 可能由王某些原因导致在一段较长时期

很少发生房地产交易 目前，获取房地产真实成交价格以及估价所必要的交易房地 产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况 不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类 似房地产的交易，而由于房地产估价机构和房地产估价师没有努 力去搜集和积累交易实例造成不能采用比较法估价

±.2.2运用比较法估价需要拥有估价对象所在地的大量直实

4.2.3可作为比较法估价的价格依据的，应是交易实例的成交

4.2.3可作为比较法估价的价格依据的，应是交易实例的成交 价格。挂牌价等非成交价格，只能作为估价的参考，不能作为估 价的依据

针对实际估价中选取可比实例的随意性，或者为了达到高估 或低估的目的，明显有更合适的可比实例不选取，本条规定在同 等条件下应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近 的交易实例

4.2.11建筑功能包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、 日照等。

4.2.11建筑功能包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、

4.2.13因不同用途的房地产，影响价值或价格的区

和权益状况因素有所不同，所以在实际估价中，应根据估价对象 的用途确定调整的具体内容和比较因素

4.2.14本条是对修正、调整方法的规定。总价调整是基于总

对可比实例成交价格进行调整。单价调整是基于单价对可比实例 成交价格进行调整。金额调整是采用金额对可比实例成交价格进 行调整。百分比调整是采用百分比对可比实例成交价格进行调 整。直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与 估价对象状况进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格

进行调整。间接比较调整是设定某种标准房地产，以该标准房地 产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况分别与其进行比 较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整。 4.2.15本条所称修正和调整，不包括建立比较基础。“单项” 是指交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调 整、权益状况调整五项中的任何一项。“综合”是指该五项合在 一起。调整幅度不宜超过20%和30%，是指不宜超过可比实例 经建立比较基础后的成交价格的20%和30%

4.3.2~4.3.5根据将未来收益转换为价值的方式不同

之和。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除 以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。 报酬资本化法又分为“全剩余寿命模式”和“持有加转售模 式”，并鉴于收益期一般较长，通常难以准确预测该期限内各年 净收益的情况，倡导采用“持有加转售模式”来估价，即利用持 有期、期间收益和期末转售收益，选用相应的收益法公式来 估价。

4.3.6收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来口

土地使用权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地 使用权、地役权等。土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地 使用期限（或承包期、利用期限）结束时止的时间。 建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束 时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物自峻T时起至其对房地产 价值不再有贡献时止的时间，可在建筑物设计使用年限的基础 上，根据建筑物的施工、使用、维护和史新改造等状况，以及周 围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。 克山立仕价中通党确定的

4.3.8、4.3.9期间收益也是净收益，因此净收益的测算包含了

赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入来测算净收益。因此，通 过租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

基本上不变；二是每年基本上按某个比率递增；二是每年基本上 按某个数额递增；四是每年基本上按某个比率递减；五是每年基 本上按某个数额递减

4.3.15综合资本化率除可采用市场提取法确定外，还可选用本

4.4.1成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成

本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或 价格的方法。 新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设 重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产 （即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本 法进行估价。对很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济 收入或没有潜在经济收入而限制了收益法运用的房地产，如学 校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等 以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂 钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特 定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或 其装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价。 在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往 往也是采用成本法进行估价。因为在保险事故发生后或其他损害 中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状； 对发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另 外，在房地产市场不够活跃或同类房地产交易较少的地区难以采 用比较法估价时，通常只好采用成本法进行估价。 成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值 或价格。当采用成本法测算局部房地产的价值或价格时，例如测 算某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先测算该整幢住宅楼的 平均价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调 整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象这 类房地产的开发建设方式，还可能需要先测算整个“小区”的平 均价值，然后调整到“楼幢”的平均价值，再在此基础上进行楼 层、朝向、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成 本法测算开发区中某宗土地的价值或价格，通常也与此类似。

4.4.2要注意房地合估路径中把土地当作原材料的土

地重直成 本与房地分估路径中把土地当作独立的物的土地重置成本是不同 的。另外，在选择房地分估路径时，要注意土地和建筑物的成本 构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算

估路径中的土地重置成本，虽然针对的是同一块土地，但两者对 应的土地状况一般是不同的。房地分估路径中的土地重置成本对 应的土地状况，比房地合估路径中的土地成本对应的土地状况， 一般要“熟”些。

4.4.6开发利润率有多种，如成本利润率、投资利润率

6开发利润率有多种，如成本利润率、投资利润率、销售

利润率等。不同的开发利润率，不仅内涵不同，而且计算口径不同。因此，在测算开发利润时，应搞清楚开发利润率的含义，并据此采用相应的计算基数；或者反过来，当确定了计算基数后，应选用相应的开发利润率。4.4.9、4.4.10建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。建筑物实际年龄是建筑物自峻工时起至价值时点止的年数。建筑物有效年龄可能大于或小于建筑物实际年龄，其大小的影响因素主要有建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况。4.4.16新近开发完成的房地产包括新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物。在建工程和新近开发究成的房地产虽然不存在一般意义上的折旧，但应考虑存在的减价因素予以适当减价调整。减价因素包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破环、房地产市场不景气等。例如，采用成本法评估某个在建工程的市场价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，或无论谁来开发建设都需要这么多支出，但在房地产市场不景气的情况下应予以减价调整4.4.17这种情况下的调整一般是减价调整，个别情况下是加价调整。4.5假设开发法+.5.1假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减。或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。该方法在形式是测算新开发的房地产：（如新建商品房）价值的成本法的“倒第法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求得的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求得的是土地价值。82

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价 值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产， 包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房 地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开 发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装 修等。如果是拆除重建，则属王毛地的范畴）

发建设，还是半停工或已停建、缓建等

在运用假设开发法评估待开发房地产价值时：面临着待开发 房地产是继续由其业主（拥有者或房地产开发企业）开发，还是 要被其业主自愿转让给他人开发，或要被人民法院强制拍卖、变 卖给他人开发。在这三种情形下，测算出的后续开发经营期的长 短和后续开发的必要支出的数额是不同的，从面计算出的待开发 房地产价值是不同的。例如．估价对象为某个房地产开发企业开 发的商品房在建工程，在运用假设开发法测算其价值时，要搞清 楚该在建工程是仍然由该房地产开发企业续建完成，还是将由其 也房地产开发企业续建完成，特别是该在建丁程是否要被人民法 完强制拍卖。假如测算该商品房在建工程的后续建设期，通过比 较法得到类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建 设期为2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情

f.5.4这 是待开发房地产状况；二是未来开发完成后的房地产状况。然后 假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状 况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必 要支出，相应要获得多少利润。现实中的待开发房地产状况和未 来开发完成后的房地产状况是多种多样的。待开发房地产状况可 分为可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变 用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地 三类。未来开发完成后的房地产状况，包括房地产类型、用途、 规模和档次等。未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的 估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的 估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坏房、粗装修房 和精装修房。另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹 的房地产，还可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等 权利。 未来开发完成后的房地产经营**，包括出售、出租、自 营等

4.5.5为了测算后续开发的各项必要支出和开发完成后的价值

况、未来开发完成后的房地产经营**、类似房地产开发项目相 应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房 地产市场状况等

4.5.6估价前提为业主自行开发的，后续开发的必要支出

4.5.7开发完成后的价值如果采用成本法测算，则形*上的假

7开发完成后的价值如果采用成本法测算，则形*上的假 发法实际上为成本法，因此假设开发法中不应采用成本法来 开发完成后的价值

本条规定采用比较法测算开发完成后的价值时，应先测算开 发完成后的房地产单价，并且当未来开发完成后的房地产中有不 司用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，是为 了避免实际估价中对开发完成后的价值测算过于粗略

4.5.12开发利润率有成本利润率、投资利润率、销售利润率

多种。不同种类的开发利润率的内涵不同，计算口径也不同。因 此，在测算开发利润时，应搞清楚开发利润率的含义，并据此采 用相应的计算基数；或者反过来，当确定了计算基数后，应选用 相应的开发利润率。

4.6.2基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价 的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价 进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的*法

有的是分类的级别价或区片价、路线价；有的是土地单价，有的 是楼面地价；此外，基准地价对应的基准日期、土地使用权性 质、土地使用期限、容积率、土地开发程度等都有可能不同。因 此，在运用基准地价评估宗地价值或价格时，应搞清楚估价对象 所在地的基准地价内涵，

4.6.5、4.6.6标准价调整法和多元回归分析法都需要确定估价

范围，并对该范围内的所有被估价房地产进行分组。估价范围包 活估价的区域范围和房地产种类。估价的区域范围，即需要对哪 个地区范围内的房地产进行估价，例如是某个城市的全部行政 文，还是其规划区、建成区、某个或某几个辖区内的房地产。估 价的房地产种类，即需要对哪些用途和类型的房地产进行估价， 例如是住宅，还是办公楼、商铺、酒店、厂房等，或是各种房 地产。 对估价范围内的所有被估价房地产进行分组简称“房地产分 组”，是把相似的房地产划分在同一组内。进行房地产分组，通 常是将估价范围内的所有被估价房地产，先按用途划分，简称 分用途”，如分为居住、办公、商业、酒店、工业等用途的房地 产；再按类型划分，简称“分类型”，如将住宅分为高层住宅、 多层住宅、低层住宅等，将商业房地产分为大型商场、小型店铺 等；然后按区位划分，简称“分区域”或“分区”，如按自然小 区划分。从理论上讲，划分的组越小，组内的房地产越相似，从 而需要调整的因素或估价模型中的自变量就会越少。但如果分组 过小，则组内的交易实例等“样本”可能较少，从而难以满足测 算标准房地产价值或价格（简称标准价）或建立估价模型的 需要。 在运用多元回归分析法时，考到某些较少见或不普遍的影 响房地产价值或价格的特殊因素如果作为多元回归模型中的白变 量，会增加多元回归模型的复杂性和准确性等，可先将这些特殊 内素不作为多元向归模型中的自变量，待利用多元回归模型计算 出被估价房地产的价值或价格后，再利用特殊因素调整系数对那 些存在特殊因素的被估价房地产的多元回归模型计算结果进行调 整，从而得出这些被估价房地产的价值或价格

5不同估价目的下的估价

5.1.15.1.13本节规定了房地产抵押估价的种类、内容、原 则，以及一些特殊情况下的处理等。 抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减 去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。抵押净值 为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值，

5.2.1～5.2.3本节规定了房地产税收估价的种类、原则，批量 估价的*法和个案估价的*法的适用，价值时点的确定等。 在房地产税收估价中，评估的价值或价格统称为计税价值， 它是指为征税目的而评估的价值或价格

5.3房地产征收、征用估价

5.3.1～5.3.5本节规定了房地产征收、征用估价的种类、内 容，以及一些特殊情况下的处理等。 征收和征用既有共同之处，义有不同之处。共同之处在于， 都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都 应依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是 国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问 题；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有 的财产，被征用的财产使用后，应当返还给财产所有人。征收和 征出虽然凰有强制性，但都不是无偿的，应给予公平补偿。

5.4房地产拍卖、变卖估价

5.4.15.4.4本节规定了房地产拍卖、变卖估价的种类，房地 产司法拍卖估价应注意的问题等。 房地产司法拍卖估价应考虑拍卖房地产瑕症疵的影响，但不应 考虑拍卖房地产被查封以及拍卖房地产上原有的担保物权和其他 优先受偿权的影响；应考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益物 权的影响，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权和用益物权 除去后进行拍卖的，应不考虑拍卖房地产上原有的租赁权和用益 物权的影响

5.5房地产分割、合并估价

5.5.15.5.3本节规定了房地产分割、合并估价的前提以及应 注意的问题等。 房地产分割、合并估价的前提是实物分割、合并。房地产的 面积或规模对房地产的价值和价格有较大影响，因此分割、合并 之前和之后的价值和价格之间通常不是简单的加减关系，而应根 据分割、合并后的实际状况进行估价

5.6房地产损害赔偿估价

5.6.1、5.6.2本节规定了房地产损害赔偿估价的种类、内容， 被损害房地产价值减损评估应注意的问题、适用的评估*法等。 修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房 地产价值减损额的*法。

5.7.1~5.7.3本节规定了房地产保险估价的种类、内容、适用 的*法等。 房地产投保时的保险价值评估，应根据投保的险种确定估价 对象范围。估价对象范围一般不包括即使保险事故发生也不会遭

受损失的部分。例如投保火灾险的保险价值评估，估价对象一般 不包括土地。 价差法是分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价 值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的*法。损 失资本化法是预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营 费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的*法。

5.8.1～5.8.5本节规定了房地产转让估价的种类、内容、价值 类型，以及一些特殊情况下的处理等。 房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房 屋所有权人或土地使用权人通过*卖、互换、赠予或者其他合法 **将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的 行为。其他合法**包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债 务等。

5.9.1～5.9.3本节规定了房地产租赁估价的种类、租金类型、 价值类型以及应注意的问题等。 房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是 指房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其 房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

5.10建设用地使用权出让估价

5.10.1～5.10.3过去的建设用地使用权出让估价，主要是出 人需要的估价。本节规定建设用地使用权出让估价不仅包括出让 人需要的估价，还包括意向用地者需要的估价，并对这些估价中 的价值类型等不同于其他估价的特别之处作了规定。 5.10.5、5.10.6建设用地使用权出让估价通常采用假设开发 法。在假设开发法中，选择的估价前提（业主自行开发前提、自

愿转让开发前提、被迫转让开发前提）不同，估价结果会有所不 同，但估价前提不是随意选择的。为此，该两条针对不同情形的 建设用地使用权出让估价，对假设开发法的估价前提选择作了明 确规定。

5.11房地产投资基金物业估价

5.11.1～5.11.7本节规定了房地产投资基金物业估价的种类、 内容，房地产投资信托基金物业价值评估的*法选择、原则以及 应注意的问题等。 房地产投资信托基金运营管理包括房地产投资信托基金物业 的收*、经营（即持有运营，如出租）和出售等

12为财务报告服务的房地产估价

5.13.1~5.13.5本节规定了企业各种经济活动涉及的房地产估 价的种类以及应注意的问题等。 企业改制是指国有企业或者集体企业、事业单位整体或者部 分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形*。企 业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或者不同 企业之间现存的各类资产进行重新组合。企业上市是指股份有限

公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券 交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为 企业产权转让是指企业产：权持有者将所持有的企业产权有偿转移 合他人（自然人、法人或者其他组织）的行为。在企业产权转让 ，转让人需要估价为其确定企业产权转让价格提供参考依据， 受让人需要估价为其确定出价或报价提供参考依据。企业租赁是 指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形*，将企业整体资 或者部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。企 业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以 并行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中．企业以房地产 或者房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服 务。企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合**，共同 开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营**。例 如，一*提供土地、房屋．另一*或多*提供资金、设备，开展 有关合资、合作，然后各*按照一定比例分配相关经济利益。在 这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提 供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各*的经济利益分 配比例提供参考依据。企业对外投资是指企业以货币、实物、无 形资产或者**股票、债券等有价证券**向其他单位投资的行 为。其中，企业以房地产或者房地产为主的非货币财产对外投资 的，通常需要房地产估价服务。企业合并是指两个以上企业合并 为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并 是指两个以上企业合并时，其中个企业吸收了其他企业而存 续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业金并设立 个新的企业，合并各*解散。在现实中，一个企业吸收其他企业 的动机之，是看中了被吸收企业的场地（土地或房屋），以取 得企业发展所需要的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要 评估被吸收企业或者其中房地产的价值。企业分立是指一个企业 分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分 割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。企业清算是指企业

违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、 公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出 现等情况下的企业财产清理、处理等，

5.14房地产纠纷估价

5.14房地产纠纷估价

5.14.1～5.14.3房地产纠纷是特定主体基于与房地产相关的利 益冲突而产生的一种双边对抗行为。本节规定了房地产纠纷估价 的种类以及应注意的问题等。其中“应根据纠纷的类型，按相应 估价目的的房地产估价进行”，是指对评估价值有争议的，应按 照该评估价值对应的估价目的、估价对象、价值时点、价值类型 等进行，除非原评估时对它们的确定有误；对赔偿金额有争议 的，应按照相应的损害赔偿估价进行；对征收、征用补偿金额有 争议的，应按照相应的征收、征用估价进行；对交易价格有争议 的，应按照相应的转让、租赁等交易估价进行。

5.15其他目的的房地产估价

5.15.1～5.15.6本节对分家析产估价，为出境提供财产证明的 估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服 务的估价，改变土地使用条件补地价评估，国有土地上房屋征收 预评估等目的的房地产估价与其他目的的估价不同之处或特别需 要注意的*面作出了规定。 分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分 割家庭共有财产。主要有离婚、继承导致的分家析产。 为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等服务 的估价中，应特别注意价值时点的确定，因为房地产市场是变化 的，价值时点不同，估价对象的价值或价格可能差异很大

6.0.3本条列举了可能造成测算结果出现错误的主要*面及不

不同估价*法的估价对象财产范围的一致性，是指不同估价 *法所隐含的估价对象财产范围是否相同。实际估价中容易忽略 这一点，往往造成估价错误。例如，评估某个酒店的价值同时选 用了收益法和成本法，收益法的测算结果可能是包含了家具等动 产和无形资产的整体资产价值，而成本法的测算结果可能仅是土 也和建筑物等不动产的价值，因此，收益法的估价对象财产范围 与成本法的估价对象财产范围实际上是不同的。 房地产市场状况的特殊性，是指房地产市场是否正常、过热 或不景气。在不同的房地产市场状况下，比较法、收益法、成本 法等估价*法的测算结果的高低差异通常是不同的。例如，在房 地产市场过热下，比较法的测算结果通常最高；在房地产市场不 景气下，比较法的测算结果通常最低

根据估价目的的特殊要求，可以将其中一种估价*法的测算结果 作为综合测算结果。例如，为征收补偿的需要，同时选用比较 法、收益法和成本法对被征收房屋价值进行评估，在比较法的测 算结果最高的情况下，可以将比较法的测算结果作为综合测算结

果，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对 被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收 房屋类似房地产的市场价格”。而如果在这种情况下将比较法 收益法和成本法的测算结果采用简单算术平均或加权算术平均等 *法计算出综合测算结果，则最终评估价值就会低于房屋征收决 定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 得出综合测算结果的*法和理由，应包括采用的是简单算术 平均、加权算术平均，还是其他*法，以及采用其中某种*法的 依据是什么；采用加权算术平均的，各个测算结果的权重是多 少，以及确定各个权重的依据是什么。仅将其中一种估价方法的 测算结果作为综合测算结果的，应充分说明这样做是根据估价目 的的何种特殊要求

6.0.6测算结果是通过估价方法计算得出的，可能还有一些对

位”，因此，一般不能直接用实际成交价格，而应采用其他估价专业 人士对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的重新评估价 值。如果要用实际成交价格，则应对它进行适当修正或调整

7.0.1估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价 委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述。理论上，估价报 告有书面估价报告和口头估价报告。为了估价报告的严肃性、规 范化等，本条规定估价报告应采取书面形式，即应为书面估价 报告。 估价报告真实，即估价报告应按事物的本来面目陈述事实 描述状况、说明情况，没有虚假记载。 估价报告客观，即估价报告应不加个人偏见地进行叙述、分 析和评论，得出的结论应有依据，没有误导性陈述。 估价报告准确，即估价报告中的估价基础数据应正确，用语 应明确肯定、避免产生误解，对未予以核实的事项不得轻率写 入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有 含糊其辞。 估价报告完整，即估价报告应全面反映估价情况和结果，包 含估价报告使用者所需要的必要信息及与其知识水平相适应的必 要信息，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没 有重大遗漏。 估价报告清晰，即估价报告应层次分明，用简洁的文字或图 表对有关情况和结果进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估 介报告使用者理解和使用。 估价报告规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文 字、图表等的使用应符合相应的标准，房地产估价术语及其他专 业术语应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T50899等有关 规定。

7.0.2书面估价报告可分为叙述式估价报告和表格式估价

果报告应向估价委托人提供，但估价技术报告是否向估价委托人 提供，应在房地产估价机构与估价委托人订立的书面估价委托合 司中约定，房地产估价机构不能单方面决定不向估价委托人提 供。估价委托合同中对是否向估价委托人提供估价技术报告未作 约定或约定不明确的，如果估价委托人要求提供估价技术报告： 则房地产估价机构应向其提供估价技术报告。

押估价报告、房地产司法拍卖估价报告、被征收房屋价值评估报 告、被征收房屋室内装饰装修价值评估报告、用于产权调换房屋 价值评估报告、因征收房屋造成的停产停业损失评估报告、房地 立价值减损评估报告等。 估价报告编号是出具估价报告的房地产估价机构对估价报告 的编号，编号应有规则，以便于今后查找以及识别估价报告的 真伪。 估价项目名称一般是根据估价对象的名称和估价目的来命 名。估价对象没有名称的，可根据估价对象的位置和估价目的来 命名。估价项目名称应简洁明了，避免过长的文字表述。 本条要求写明的估价委托人的名称和房地产估价机构的名 私格官品共人称

7.0.7致估价委托人函是房地产估价机构和注册房地产估

正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件，是一 种商务公函，应内容全面、前后一致、简明扼要，同时可起着估

7.0.13鉴证性估价报告是房地产估价机构向估价委托人出具的

起着价值证明作用的估价报告，其估价师声明的内容应按本条规 定撰写，不得随意添加或删减 有关房地产估价标准具体列出，包括国家标准和相关专项标 准。国家标准主要是《房地产估价规范》和《房地产估价基本术 语标准》。相关专项标准主要是房地产估价行业主管部门或房地 产估价行业组织针对特定估价目的制定的具体估价指导意见、办 法等天长临电施工组织设计_secret2，如《房地产抵押估价指导意见》、《国有土地上房屋征收评 估办法》等。

7.0.16任何房地产估价都是有前提条件的、并目是在

避免现实中以为参与估价工作的人员都是估价人员的误解，用一 般人员代替注册房地产估价师；二是杜绝注册房地产估价师不亲 自估价的现象；三是加大注册房地产估价师的责任，同时提高其 地位。

7.0.18不论估价委托合同中约定是否向估价委托人提供估价技 术报告，注册房地产估价师和房地产估价机构都应严格按照本条 的规定完成估价技术报告，并将其存档，以便于解决日后可能出 现的估价纠纷，以及供房地产估价行业主管部门和房地产估价行 业组织检查等

7.0.19附件是估价报告的重要组成部分，不是可有可无，其中

些还是重要的估价依据，如估价委托书、估价对象实地查勘情 况、估价对象权属证明、估价对象法定优先受偿款调查情况、专 业帮助情况和相关专业意见等。因此，估价报告中附件的内容应 符合本条的规定GB 50463-2019 工程隔振设计标准(完整正版、清晰无水印)，应齐全、完整、真实。 注册房地产估价师的估价资格证书目前是房地产估价师注册 证书。

并非是简单或省略的估价报告，其内容应包含叙述式估价报告应 有的内容，两者的差别主要是表现形式上的不同

统一书号：15112：26444 定价： 18. 00