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TCECS 880-2021 老旧小区综合改造评价标准.pdf

3.0.1老旧小区综合改造评价采取“事前评估、事后评价”的 方法，即在改造前对拟改造的老旧小区根据现状情况、改造内容 和改造依据（政策文件、执行标准等）进行评估，以便确定老旧 小区需要改造的内容项；同时在老旧小区改造竣工完成后进行后 评价，以确定改造是否达标。

小区在建造初期缺乏详细的规范引导和建设标准要求，往往造成 社区工作用房和居民公益性服务设施分散或缺少，导致使用不 更。因此在对单幢房屋进行评价时，应当结合片区统筹规划，从 而有利于周边空间资源的调配

片 便。因此在对单幢房屋进行评价时，应当结合片区统筹规划，从 而有利于周边空间资源的调配 3.0.3本条规定了对老旧小区综合改造进行评价的时间节点。 3.0.4申请评价方应对老旧小区综合改造进行全过程参与、控 制，以提升老旧小区改造工作的科学性和有效性，电请评价方可 以是老旧小区改造项目的产权单位、改造实施单位或责任主体， 在改造过程中，申请评价方需对改造进行全程跟进，并及时提交 真实、完整、客观的项目相关分析报告、测试报告及其他相关资 料，为评价机构在后评价工作中提供科学依据， 3.0.5老旧小区综合改造评价的责任主体为第三方评价机构 且委托方为改造实施单位。第三方评价机构在出具后评价报告前

地产集团工程施工工艺指引.docx3.0.3本条规定了对老旧小区综合改造进行评价的时间节点

制，以提升老旧小区改造工作的科学性和有效性，申请评价方可 以是老旧小区改造项目的产权单位、改造实施单位或责任主体。 在改造过程中，申请评价方需对改造进行全程跟进，并及时提交 真实、完整、客观的项目相关分析报告、测试报告及其他相关资 料，为评价机构在后评价工作中提供科学依据

3.0.5老旧小区综合改造评价的责任主体为第三方评位

且委托方为改造实施单位。第三方评价机构在出具后评价报告前 需要通过书面审查及现场踏勘两种形式对老旧小区改造进行等级 确定，即审查申请评价方提交的各项资料及对老旧小区改造进行 现场踏勘，从而帮助提升决策的合理性，确保达到结构安全、完 善基本功能、传承历史风貌等要求，全面提高老旧小区综合改造 水平，提升老旧小区综合改造品质和人居环境质量。

3.0.9老旧小区的评价等级为逐级递进，强调标准的可操作性 和可实施性。同时规定了要进行较高等级的评价前提是低等级的 评价结果为合格。 3.0.10本条规定了老旧小区综合改造评价中确定评价等级的分 值要求以及评价分值计算方法。 3.0.11控制项内容是老旧小区综合改造评价的基础条件，是必 须全部满足的要求。

持征，因地制宜地对评价内容进行适当调整，以符合不同地区的 改造要求。

4.1.1本条规定了对违法建筑的处理办法，评价时

4.1.1本条规定了对违法建筑的处理办法，评价时主要考核是 否符合原规划审批或产权登记，依法对违法建筑进行拆除，并对 整改结果进行验收。 拆除违法建筑是依据《中华人民共和国城乡规划法》中有关 违法建筑处理方法的规定，见《中华人民共和国城乡规划法》 “第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程 规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规 划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的 影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下 的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除 的，没收实物或者违法收人，可以并处建设工程造价百分之十以 下的罚款。 第六十六条建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在 地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处 临时建设工程造价一倍以下的罚款： （一）未经批准进行临时建设的： （二）未按照批准内容进行临时建设的： （三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。 第六十八条城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期 拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程 所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现 场、强制拆除等措施。”

4.1.2本条评价时，主要考核小区是否依法对私设地

进行拆除。拆除违法设施是依据《中华人民共和国行政强制法》 的相关规定，见《中华人民共和国行政强制法》“第五十二条 需要立即清除道路、河道、航道或者公共场所的遗洒物、障碍物 或者污染物，当事人不能清除的，行政机关可以决定立即实施代 復行；当事人不在场的，行政机关应当在事后立即通知当事人， 并依法作出处理。”

4.2.1本条规定了小区建筑主体结构和围护结构损伤和缺陷的 加固原则。 1地基基础加固是指当建筑在正常使用条件下发生地基不 均匀沉降引起的基础破坏，或因地基基础承载力不足导致的基础 破坏，对建筑地基和基础进行的加固。设计和施工依据国家现行 标准《混凝土结构加固设计规范》GB50367、《建筑结构加固工 程施工质量验收规范》GB50550、《砌体结构加固设计规范》GB 50702、《建筑抗震加固技术规程》JGJ116、《既有建筑地基基础 加固技术规范》JGJ123的相关规定，针对不同的情况采取适宜 的方法加固。 2上部结构整体性缺陷加固是指当建筑在正常使用条件下 发生地基不均匀沉降或因地基基础承载力不足，导致上部结构产 生整体性缺陷（如墙体和楼板裂缝等），对结构进行的加固。设 计和施工依据国家现行标准《混凝土结构加固设计规范》GB 50367、《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550、《砌 本结构加固设计规范》GB50702、《建筑抗震加固技术规程》 IGJ116的相关规定，针对不同的情况采取适宜的方法加固 3建筑物纠偏加固是指因地基不均匀沉降导致建筑物整体 项斜，其倾斜达到一定量值时所采取的纠正加固。设计和施工依 居国家现行标准《建筑地基基础设计规范》GB50007、《民用建 筑可靠性鉴定标准》GB50292、《建筑抗震加固技术规程》JGJ

116、《危险房屋鉴定标准》JGJ125的相关规定，选择适宜的方 法加固。 4安全性整体加固和抗震加固是指下列情况的加固： （1）正常使用条件下进行安全性鉴定，建筑整体达到需加固 处理的评定等级，需要进行整体安全性加固； （2）建筑在建设时其抗震设防烈度低于现行抗震设计标准规 定的本地区设防烈度，经鉴定不符合现行抗震鉴定标准的要求， 需要进行抗震加固； （3）在符合（2）关于抗震设防标准条件下，使用期间虽经 过抗震加固改造，但经鉴定不符合现行抗震鉴定标准的要求，需 要进行抗震加固： （4）受地震影响建筑发生倾斜和结构构件损坏，经鉴定可以 加固后继续使用，需要进行抗震加固。 安全性整体加固与抗震加固同步实施。设计和施工依据国家 现行标准《建筑抗震鉴定标准》GB50023、《民用建筑可靠性鉴 定标准》GB50292、《混凝土结构加固设计规范》GB50367、 《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550、《砌体结构 加固设计规范》GB50702、《建筑抗震加固技术规程》JGJ116、 《危险房屋鉴定标准》JGJ125的相关规定，选择适宜的方法 加固。 4.2.2本条规定了小区建筑局部构件和部件缺陷的加固原则。 1墙体、楼板、屋面板局部维修加固主要针对墙、板类构 件的非结构性受力引起的裂缝（如温度变形引起的裂缝、施工期 间材料收缩产生的裂缝等），少量梁板类构件是受力裂缝，需要 进行恢复性能的修复加固，一般选择在裂缝内注浆（胶）填充修 复。加固设计和施工依据现行国家标准《混凝土结构加固设计规 范》GB50367、《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GF 50550、《砌体结构加固设计规范》GB50702的相关规定，选择

4.2.2本条规定了小区建筑局部构件和部件缺陷的加固原则。

2阳台及栏板、雨篷、空调室外机悬挑板和固定支架这类 构件往往处于室外环境条件下工作，出现构件材料老化、工作性 能下降（如混凝土保护层开裂脱落、钢筋锈蚀、栏板与阳台间的 焊接失效等）、构件的耐久性降低以及实际使用中经常发生改变 使用用途情况，更易造成安全事故，甚至影响公共安全。加固 般采用去除松散保护层、钢筋或理件除锈、表面封闭等方法。力 固设计和施工依据现行国家标准《混凝土结构加固设计规范 GB50367、《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550 《砌体结构加固设计规范》GB50702的相关规定，选择适宜的方 法维护加固。 3楼内外楼梯踏步、公共走廊、栏板（栏杆）的损坏主要 是非结构受力性损坏，如非封闭式楼梯间或室外楼梯受自然环境 和气候影响，构件中钢筋锈蚀引起表面开裂、保护层脱落、理件 焊接失效、结构耐久性降低，损坏发展到一定程度直接影响到公 共安全。维修加固一般采用去除松散保护层、钢筋或埋件除锈 表面封闭方法。设计和施工主要依据现行国家标准《混凝土结构 加固设计规范》GB50367、《建筑结构加固工程施工质量验收规 范》GB50550的相关规定，选择适宜的方法维修加固。 4.2.3本条规定了小区建筑防火系统、防雷系统等损伤和缺陷 的改造原则。 1按照现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016中有 关室内外消防通道路径、疏散口、宽度设置等要求，核查改造小 区室外和各建筑（含住宅及配套建筑）室内的消防通道、消防疏 散口、火灾应急照明及疏散指示的设置和日常维护情况，若不符 合消防部门相关要求，需要根据相关标准进行整改，并对整改结 果进行验收。 2按照现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016中有 关消防设施设备的配置要求，核查改造小区的室外消火栓、消防 合水排水、消防水池等消防设施设备配置，若不符合消防部门相

关要求，需要统一标示后，进行集中整改；并根据现行国家标准 （建筑设计防火规范》GB50016、《消防给水及消火栓系统技术 规范》GB50974等相关标准，对整改结果进行验收。 3按照现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016 《建筑照明设计标准》GB50034、《火灾自动报警系统设计规范 GB50116、《消防应急照明和蔬散指示系统技术标准》 GB51309、《民用建筑电气设计标准》GB51348中有关消防设 施设备的配置要求，核查改造小区的室内消火栓、消防电梯、消 防给水排水、消防卷盘、消防水箱、消防水泵房、高层住宅楼梯 间的应急疏散照明等消防设施设备配置，若不符合消防部门相关 要求，统一标示后进行集中整改；并根据现行国家标准《建筑设 计防火规范》GB50016、《消防给水及消火栓系统技术规范》 GB50974、《室内消火栓》GB3445、《消防电梯制造与安装安全 规范》GB26465等相关标准，对整改结果进行验收。 4按照现行国家标准《建筑物防雷设计规范》GB50057、 《屋面工程技术规范》GB50345对屋面防雷系统进行核查，对不 符合标准要求的部位进行集中整改；并根据现行国家标准《屋面 工程质量验收规范》GB50207、《建筑工程施工质量验收统一标 准》GB50300等相关标准，对整改结果进行验收

1按照现行国家标准《住宅小区安全防范系统通用技术要 求》GB/T21741核查待整改小区出入口的安全防范系统设置现 伏，如需整改，参照现行国家标准《视频安防监控系统工程设计 规范》GB50395、《建筑及居住区数字化技术应用智能硬件技 术要求》GB/T38319开展相应技术方案确定与设计工作，整改 后要按照国家现行标准《建筑工程施工质量验收统一标准 GB50300、《安全防范系统验收规则》GA308的规定进行验收 2按照现行国家标准《城市居住区规划设计标准 GB50180“道路”部分的要求，核查小区路网密度、道路间距

对不符合标准要求的情况提出整改方案，整改后要按现行国家标 准《城市居住区规划设计标准》GB50180的规定进行验收

4.2.5本条规定了小区各类地下空间出入口、窗井和风井等处

防汛设施的改造原则， 1按照现行国家标准《城市防洪规划规范》GB51079以及 各地的海绵城市建设指标要求，对小区的绿地、雨水储存设施 污水井、集水坑、化粪池、雨水井及其附属管线等防汛设施进行 核查，对于不满足区域海绵城市建设指标要求或防汛措施配置不 达标的部分，按照现行国家标准《海绵城市建设评价标准 GB/T51345的规定进行整改并验收。 2按照国家现行标准《建筑给水排水设计标准 GB50015、《地下工程防水技术规范》GB50108、《城市防洪规 划规范》GB51079、《车库建筑设计规范》JGJ100的有关规定 核查小区地下车库出入口、窗井、风井处的防汛措施和排水泵等 防汛设备的情况，对不符合规定的情况，确定方案进行整改，并 按国家现行标准《建筑给水排水设计标准》GB50015、《地下工 程防水技术规范》GB50108、《建筑工程施工质量验收统一标 准》GB50300、《城市防洪规划规范》GB51079、《车库建筑设 计规范》JGI100的规定进行验收

4.2.6本条规定了小区人防工程的防护和防火设施设备的改造

1参照国家现行标准《人民防空地下室设计规范》 B50038、《人民防空工程防化设计规范》RFJ013的相关规定 对人防工程防护和防化设施设备进行核查，如不满足现行国家标 隹的有关规定，要进行修改造。 2人防工程设置防火设施可有效保证人防工程内人员和物 资的安全，保证人防工程战时的防护功能正常使用。参照现行国 家标准《人民防空工程设计防火规范》GB50098对防火设施设 备进行核查，如不满足现行国家标准的有关规定，要进行修

防护安全的改造原则 1屋顶女儿墙的损坏以温度变形引起为主，同时外墙饰面 脱落较为常见，易坠落设施和部件主要为出屋面的烟卤和通风道 等，易在地震时破坏造成次生灾害，尤其是坡屋顶上的突出物危 险性更强，有较小外力即可能会坠落到公共空间，需要进行维修 加固。附属广告牌匾、空调室外机固定支架，除钢结构构件易锈 蚀外，与建筑间的连接部件也容易损坏，从而造成连接失效，使 得钢架倾覆或空调室外机坠落，造成公共安全，对于出现明显问 题的部件进行维修加固处理。维修加固的设计和施工依据现行压 家标准《混凝土结构加固设计规范》GB50367、《建筑结构加固 工程施工质量验收规范》GB50550、《体结构加固设计规范》 GB50702的有关规定，选择适宜的方法维修加固。 2地下室窗井盖板及护栏如有破损或缺失，要进行修 更换、美化，并结合立面设计统一改造。窗并护栏要满足现行国 家标准《民用建筑设计统一标准》GB50352对栏杆设置的规定

4.2.8本条规定了危楼及非成套住宅的改造原则

1本款是指正常使用条件下，依据国家现行标准《民用建 筑可靠性鉴定标准》GB50292、《危险房屋鉴定标准》JGJ125 的相关规定进行安全性鉴定，建筑安全性不能满足现行国家标准 的有关规定，对危楼进行原拆原建，且规划要符合地方相关 规定。 2若老旧小区的住宅存在功能设施不全、不符合住宅成套 建设要求的情况，依据现行国家标准《住宅设计规范》 GB50096的有关规定，为保障基本住房条件和功能质量，对不 符合要求的住宅进行原拆原建改造，增量面积和规划要符合地方 的相关规定。

4.3.1本条规定了小区给水设施的改造原则

巨原则。 1小区生活给水水源为城镇市政给水时，要符合现行国家 标准《建筑给水排水设计标准》GB50015的有关规定。原有自 备水源的供水管道严禁与城镇给水管道直接连接。 室内的给水管道，选用耐腐蚀和安装连接方便可靠的管材， 可采用不锈钢管、铜管、塑料给水管和金属塑料复合管及经防腐 处理的钢管。 2充分利用城镇给水管网的水压直接供水，当水压和（或） 水量不足时，根据现行行业标准《二次供水工程技术规程》CJ 140的规定对二次供水系统进行改造，二次供水设施中的涉水产 品要符合现行国家标准《生活饮用水输配水设备及防护材料的安 全性评价标准》GB/T17219的规定，二次供水水质要符合现行 国家标准《生活饮用水卫生标准》GB5749的规定；当采用叠压 供水系统时，需经当地供水行政主管部门及供水部门批准认可。 3住宅做到一户一表，居住小区内的公用设施用水需要设 置水表。

4.3.2本条规定了小区排水设施的改造原则

1当居住小区的排水设施不能满足国家现行标准要求、雨 污水管道为合流制时，根据现行国家标准《建筑给水排水设计标 准》GB50015的规定进行改造 2改造、重建化粪池设通气管，通气管排出口设置位置符 合安全、环保要求

1老旧小区的供暖管线超期服役会造成设施严重老化、管 线跑冒滴漏失水量大、输送能力明显下降等问题，不仅浪费能 源、影响供暖效果，同时造成安全隐患。通过对老旧小区供暖设 施进行改造，能有效提高供暖效果，减少安全隐惠

2结合小区实际情况、楼体和环境改造的具体实施 制定经济合理的室外露明供暖

4.3.4本条规定了小区供电设施的改造原则

家标准《城镇燃气技术规范》GB50494对城镇燃气设施的建

运行维护和使用提出了有关规定，在保证基本功能和性能的基础 上，规定了直接涉及安全、人身健康、节约资源、保护环境和公 众利益等重要技术指标。当居住小区没有设置城镇燃气设施，改 造时需设置燃气设施

1小区和住宅内光纤人户通信设施满足多家电信业务经 平等接入、用户可自由选择电信业务经营者的要求。通信设 用光纤入户方式建设。 2每户住宝设置有线电视进户线

4.3.7本条规定了小区道路设施的改造原则

1按照国家现行标准《城市居住区规划设计标准》 GB50180、《城市道路工程设计规范》CJJ37有关道路要求，核 查路网是否与城市道路交通系统有机衔接，避免出现无人管地 带。对于街坊小区范围外破损的市政道路进行敷设、修，便于 居民汽车的通行，同时保证行人、骑车人的安全便利，并依据相 关标准对整改结果进行验收。 按照现行国家标准《城市居住区规划设计标准》GB50180 有关道路要求，核查道路、路基、路面、人行道修复及养护、掘 路修复、道路附属设施的修复及养护。保证道路畅通，平整无破 损，便于居民汽车的通行，同时保证行人、骑车人的安全便利， 并依据相关标准对整改结果进行验收。 2根据现行国家标准《住宅设计规范》GB50096、《无障 碍设计规范》GB50763的有关规定，街坊小区出入口采用平坡 出入口；单元入口设置平坡出入口、无障碍出人口、台阶出人 口。当出入口采用台阶时，台阶两侧宜设置扶手，台阶上行及下 行的第一阶宜在颜色或材质上与其他阶有明显区别。出入口门槛 高度及门内外地面高差不大于15mm，并以斜面过度，做到安全 更用、技术先进、经济合理。 3小区的路灯改造要符合现行行业标准《城市道路照明设

计标准》CJJ45的有关规定。小区路灯配电系统装设接地保护， 其配电回路设剩余电流动作保护装置，并在每个灯杆处设置单独 的短路保护装置，金属灯杆部分均就地可靠接地。小区室外照明 采用节能型光源及自动控制方式

5.1.1本条规定了小区楼牌、门牌、标识、机动车和非机动车 停车场所等基本配套设施的改造原则。 1小区所有楼栋参照现行国家标准《地名标志》GB17733 要求设置楼牌、单元牌和门牌。也可在符合上述标准基础上对楼 牌、单元牌和门牌增加符合地域文化特色的设计。在小区出入 口、小区内主要道路交叉口设置醒目的楼栋引导标识。 2按照国家标准《城市居住区规划设计标准》GB50180 2018表C.0.3或经过审批的老旧小区改造设计所要求的数量设 置非机动车停车位。在集中非机动车停车区增设或修车棚，有 条件的设置电动自行车停车棚并配置充电设施 3对小区现有停车设施重新规划，通过利用小区边角地和 小微地块改变绿化种植形式，增设机械停车位/库等方式增加机 动车停车位。恢复被占用的停车设施。统合社区和周边公共区域 资源，通过错时停车、道路停车等方式提供临时停车位

5.1.2本条规定了小区便民服务设

站点。 3为解决老旧小区晾晒难的问题，在有条件的情况下，可 结合景观绿化，在公共区域（如建筑屋顶、小区绿地等）设置集 中晾晒设施。集中晾晒设施需设置在光照较长区域且分布合理， 原晒设施要选择适宜材质，避免生锈，并设置晾晒文明公约牌 （包括禁止儿童在晾晒区玩要、不晾晒贵重物品、非指定区域勿 原晒等内容）。 4按照现行国家标准《城市居住区规划设计标准》 GB50180或经过审批的老旧小区改造设计要求，增设老年人活 动室和社区卫生服务站。 5按照现行国家标准《住宅设计规范》GB50096的规定更 新或补建信报箱

5.2.1本条规定了小区室外活动场地的改造原则

1根据现行国家标准《城市居住区规划设计标准》 GB50180中有关居住区公共绿地和活动场地的规定，核查小区 公共绿地和活动场地的布局和面积。结合小区原规划布局、环境 特点和用地具体条件以及小区居民的实际需求，充分利用场地空 间，合理设置活动场地和口袋公园。 2作为居民活动场所，小区公共空间内需有适量硬化场地， 在该区域内设置一定数量的休息座椅供居民使用。参照现行行业 标准《既有社区绿色化改造技术标准》JGJ/T425中对室外环境 的规定，结合绿化景观，设置透水铺装的硬化场地 3小区公共空间注重各类人群的需求，参照现行国家标准 《城市居住区规划设计标准》GB50180、《住宅性能评定技术标 准》GB/T50362和《无障碍设计规范》GB50763的有关规定完 善休闲健身、儿童活动场地。 5.2.2本条规定了小区广告牌匾、围墙、大门及建筑外立面的

5.2.2本条规定了小区广告牌匾、围墙、大门及建

1楼本体没有统一的空调室外机位时，需结合当地城市设 计要求和立面改造统一设计安装；室外机位要便于后期维修，安 装时确保与建筑结构牢固连接，避免产生安全隐患。 有组织排放空调冷凝水，结合室外机位增设冷凝水立管进行 冷凝水排放，使楼本体立面有序、美观。 2规整住户私搭的不规范晾晒设施，统一安装符合建筑风 貌要求的晾晒设施；参考各地区的居住建筑节能设计标准，结合 立面改造，在有必要的朝向统一设置外遮阳设施，且符合区域城 市设计中关于建筑风貌的要求。 3根据现行国家标准《住宅设计规范》GB50096的有关规 定，对楼栋破旧、损坏的单元门进行修或更换，并结合物业管 理模式增设门禁等设施。 4有序梳理落水管，针对雨水排水不畅的状况，增设或更

换落水管。根据现行国家标准《建筑与小区雨水控制及利用工程 技术规范》GB50400的有关规定，雨水排水尽量通过地面生态 设施进行渗透、收集、储存与回用。 5建筑本体外不充许有各种飞线依附，各类附墙管线统 梳理后需理地敷设；场地条件刻无法将附墙管线全部入地时， 可采用架空线槽规整各类线缆，线槽高度、样式要与建筑立面 协调。 6住户私装外窗护栏予以统一拆除。拆除后，根据小区实 际情况，可在首层、二层、顶层统一安装隐形护栏或设置红外报 警系统。

1照明选用节能光源、节能附件，灯具选用绿色环保材料， 电气照明设计符合现行国家标准《建筑照明设计标准》 GB50034的有关规定。 公共部位照明需符合现行国家标准《住宅设计规范》 GB50096的有关规定，设置人工照明，采用高效节能的照明装 置和节能控制措施，当应急照明采用节能自熄开关时，须采取消 防时应急点亮的措施。 2单元门门禁系统缺失、损坏的，需要进行维修或更换： 单元门没有门禁系统的需要增设门禁系统。 3为使楼梯间线路整齐、美观，楼梯间所有原明敷供电 通信、有线电视等线路需进行集中敷设线槽布线。明敷设的各线 槽漕线路沿屋顶、墙面、墙角等部位敷设，要求管线敷设平直、整 齐、美观，与装修风格协调。 4对不满足现行国家标准《建筑设计防火规范》GB50016 规定的室内消火栓管道及消防箱进行修缮改造。 5更新锈蚀损坏严重的楼梯栏杆、扶手，对基本完好的栏杆 需除锈、防锈、刷饰面漆并修复缺损的扶手，满足现行国家标准 《涂覆涂料前钢材表面处理表面清洁度的目视评定第1部分：未

涂覆过的钢材表面的锈蚀等级和处理等级》GB/T8923.1、《涂覆涂 料前钢材表面处理表面清洁度的目视评定第2部分：已涂覆过 的钢材表面局部清除原有涂层后的处理等级》GB/T8923.2、《涂覆 涂料前钢材表面处理表面清洁度的目视评定第3部分：焊缝、 边缘和其他区域的表面缺陷的处理等级》GB/T8923.3、《涂覆涂料 前钢材表面处理表面清洁度的目视评定第4部分：与高压水喷 射处理有关的初始表面状态、处理等级和闪锈等级》GB/T8923.4 的要求。 6建筑楼道包括楼梯间、公共走道等部位，需要清理楼道 内的小广告，对墙面及顶棚粉刷见新 7单元门出入口处、楼层处设置楼层指示牌，尺寸和色彩 满足适老适残的相关设计要求

5.3.1本条规定了小区建筑围护结构节能改造原则

1一是按照现行国家与行业相关标准，开展外墙保温、隔 热性能现状评估与修改造工作。参考现行行业标准《严寒和寒 冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26、《夏热冬暖地区居住建 筑节能设计标准》JGJ75、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标 准》JGJ134及所在地区居住建筑节能设计标准，核查有关外墙 保温隔热的性能要求。对于决定进行保温隔热性能提升改造的 性能要求需满足相关节能设计标准的要求，设计参照国家建筑标 准设计图集《外墙外保温建筑构造》10J121；施工做法参照现行 行业标准《外墙外保温工程技术标准》JGJ144、《建筑外墙外保 温系统修标准》JGJ376、现行团体标准《既有建筑外墙外保 温改造技术规程》T/CECS574或所在地区相关标准，验收参考 现行国家标准《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203、 混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204、《建筑工程施 工质量验收统一标准》GB50300、《建筑节能工程施工质量验收

标准》GB50411等进行，饰面层工程施工质量需符合现行国家 标准《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210的有关规定。 二是按照国家现行相关标准，开展外墙防火性能现状评估与 修改造工作。外墙改造材料的防火性能要严格按照现行国家标 准《建筑设计防火规范》GB50016和《关于印发<民用建筑外 保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知》（公通字【2009］ 46号）的规定执行，验收执行现行国家标准《建筑装饰装修工 程质量验收标准》GB50210、《建筑工程施工质量验收统一标 准》GB50300以及当地消防主管部门的有关规定。 三是按照现行国家与行业相关标准，开展外墙防水性能现状 评估与修鳝改造工作。外墙渗漏勘查评估可参照现行行业标准 《房屋渗漏修技术规程》JGJ/T53的有关规定，对墙面不同部 位的风险点进行排查和诊断，针对渗漏点参照现行行业标准《建 筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T235和国家建筑标准设计图集 《建筑防水系统构造》20CJ40进行修复施工，验收依据为现行 国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300。 2参照现行行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计 标准》JGJ26、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75、 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134及所在地区居 住建筑节能设计标准，核对待改造小区的外窗性能。对于决定进 行高性能外窗更新改造的，外窗性能要求需满足相关节能设计标 准的要求，并按照现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标 准》GB50300、《建筑节能工程施工质量验收标准》GB50411 的规定进行验收。 3参考现行行业标准《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计 标准》JGJ26、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75、 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134及所在地区居 住建筑节能设计标准，核对待改造小区的屋面保温隔热性能。对 于决定进行保温隔热性能提升改造的，性能要求需满足相关节能

设计标准的要求，并按照现行国家标准《砌体结构工程施工质量 验收规范》GB50203、《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300、《屋 面工程技术规范》GB50345、《建筑节能工程施工质量验收标 准》GB50411的规定进行验收。 屋面渗漏勘查评估可参照现行行业标准《房屋渗漏修技术 现程》JG/T53，对屋面不同部位的风险点进行排查和诊断， 针对渗漏点参照国家现行标准《屋面工程技术规范》GB50345 和国家建筑标准设计图集《建筑防水系统构造》20CJ40进行修 复施工，验收依据为现行国家标准《屋面工程质量验收规范》 GB50207、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300的相 应部分

5.3.2本条规定了小区供暖系统节能性能的改造原贝

1老旧小区的锅炉房、换热站等大都未能实施节能措施， 需要根据现有运行数据和现有设备设施及管网情况进行节能潜力 分析评估，针对评估结果采取节能措施。目前锅炉房和换热站常 用的节能措施包括循环水泵变频控制、气候补偿器、分时分区控 制、水力平衡控制等节能措施，均具有很好的节能效果。 2采用集中供暖的小区，为提升室内热环境舒适度并兼顾 共暖系统节能，各户供暖室内温度可实现独立控制。对于散热器 供暖末端的住户，可在每组散热器上设置恒温控制阀或其他自动 温度控制阀进行温度控制。对于采用地面辐射供暖的住户，改造 后具有室温调节功能，室温控制器设置在主要房间，自动温控阀 可采用热电式控制阀或自力式恒温控制阀，地面辐射供暖自动控 制阀的设置可采用分环路控制或总体控制等方式

本条规定了小区物业管理的改进和设施改造原则。 按照各地“房屋建筑使用安全管理要求”以及“房屋租

按照各地“房屋建筑使用安全管理要求”以及“月

1视频监控系统需根据建筑物的使用功能及安全防范管理 的要求，对需要进行视频安防监控的场所、部位、通道等进行实 时、有效地视频探测、视频监视，并具有图像显示、记录与回放 功能。 2楼宇对讲系统根据建筑物的使用功能和安全防范管理的 要求，对需要控制的各类出入口，按各种不同的通行对象及其准 入级别，对其进、出实施实时控制与管理，并具有报警功能 3停车管理系统根据建筑物的使用功能和安全防范管理的 需要，对停车库（场）的车辆通行道口实施出入控制、监视、行 车信号指示、停车管理及车辆防盗报警等综合管理， 4电子巡检系统根据建筑物的使用功能和安全防范管理的 需要，编制巡查程序，能在预先设定的巡查路线中，用信息识读

器或其他方式，对人员的查活动状态进行监督和记录，在线式 电子巡查系统在巡查过程发生意外情况时能及时报警。 5入侵报警系统根据被防护对象的使用功能及安全防范管 理的要求，对设防区域的非法入侵、盗窃、破坏和抢劫等，进行 实时有效地探测与报警。 6根据小区实际情况，可在建筑首层、二层、顶层统一安 装隐形护栏或设置红外报警系统。小区重要的设备机房和管理用 房的门体更换为防盗安全门

6.1.1本条规定了小区文化体育配套设施的改造原贝

1根据《公共文化体育设施条例》的规定：“新建、改建 扩建居民住宅区，应当按照国家有关规定规划和建设相应的文化 本育设施。”随着居民生活水平的提升，大众健康和文化意识不 断加强，文体配套设施在改造设计时需满足居民对文体配套设施 的使用需求，结合室外活动场地和公共绿地合理设置，并根据人 口年龄结构配置24h书屋、健身器材、自助健身机等类型多样的 文体配套设施。 2便民服务公示栏、文化宣传栏、信息栏是社区文化和服 务信息的传递窗口，为居民生活提供更多的便利，改造时可利用 社区室外公共空间、单元楼门增设便民服务公示栏、文化宣传 兰、信息栏等，并符合现行行业标准《信息栏工程技术标准》 IGJ/T424的有关规定

6.1.2本条规定了老幼配套设施的改造原则。

中心（站）及社区卫生、文化、体育等设施的功能衔接，发挥综 合效益。建设标准参照现行行业标准《托儿所、幼儿园建筑设计 规范》JGJ39。 2结合室外活动场地和公共绿地增设老年人、儿童活动设 施等，选择配置儿童综合活动器械、沙坑、跷跷板、摇摇乐等儿 童活动设施，可将儿童活动场地与老年人活动场地结合设置，兼 容设置活动场地。 3老年人日间照料中心或服务驿站可为老年人提供日间休 息、生活照料服务及其他服务项目。 老旧小区居住人口规模在5000人以上的，依据现行国家标 准《城镇老年人设施规划规范》GB50437等相关标准增建老年 人日间照料中心；居住人口规模不足5000人的老旧小区，可以 增建老年人服务驿站。 4配建的公共厕所需设置于人流集中处，可结合室外活动 场地设置。配建公共厕所需符合现行行业标准《城市公共厕所设 计标准》CJ14的有关规定，并增设无障碍卫生间

6.2.1根据老旧小区原规划布局、环境特点和用地条件，结合 居民通行频率及人流量，重新梳理疏通人行流线，对人行道路进 行再规划改造。对一般破损的人行道路进行修复修补，严重破损 或缺失的人行道路进行补建，需满足现行国家标准《民用建筑设 计统一标准》GB50352的有关规定。人行道路无障碍设计需符 合现行国家标准《无障碍设计规范》GB50763的有关规定。 6.2.2结合老旧小区原规划布局与场地特点，合理规划车行流 线，设置醒目、清晰、明亮的交通标识、道路反光镜、地面交通 标志、其他辅助标识等引导车辆行驶；在必要位置安装减速带、 车轮挡、阻车桩等设施对车辆进行限速。车道的规划及道路设施 的设置需符合现行国家标准《民用建箔设计纺一坛准》CI

，设置醒目、清晰、明亮的交通标识、道路反光镜、地面交 志、其他辅助标识等引导车辆行驶；在必要位置安装减速带 轮挡、阻车桩等设施对车辆进行限速。车道的规划及道路设 为设置需符合现行国家标准《民用建筑设计统一标准》

50352的有关规定

6.3.1本条规定了小区安全防范系统的改造原则

6.3.1本条规定了小区安全防范系统的改造原则。 1为实现车辆快捷出入，并对车辆的权限、出入时间、停车 收费等进行管理，在小区设置智能挡车管理系统。系统的设置和 运行需符合现行国家标准《安全防范工程技术标准》GB50348的 有关规定。同时，系统需符合现行行业标准《停车库（场）安全 管理系统技术要求》GA/T761、《停车库（场）出入口控制设备 技术要求》GA/T992、《车辆出入口电动栏杆机技术要求》 GA/T1132等的要求。 2为了对小区人员进出实施授权、进行实时控制与管理， 在小区出入口增设人行管理系统，配合主要出入口门卫室工作人 员，共同实现对出人人员的有效管理。系统的设置和运行需符合

移动电子设备上网的需求，提高小区智能化服务水平。设备需满 足现行国家标准《信息安全技术信息系统安全通用技术要求》 GB/T20271、《信息安全技术网络安全等级保护基本要求》 GB/T22239的有关规定，同时，产品的安全功能根据安全等级 需求满足现行行业标准《信息安全技术无线WiFi信号监测产 品安全技术要求》GA/T1546的有关规定，

网络安全等级保护基本要求》

6.3.3本条规定了小区公共设施设备的改造原则

1对设有电梯的住宅需委托检验、检测机构开展电梯安全 评估，根据评估报告对电梯整体或主要部件进行报废更换；电梯 主要部件报废更换需符合国家标准《电梯主要部件报废技术条

6.3.4本条规定了小区电动汽车和电动自行车充电设施白

本条规定了小区住宅楼户内设备管线的改造原则， 楼内给水管道改造需符合现行国家标准《建筑给水排水

电表线路改造需符合国家现行标准《供配电系统设计规范》GB 50052、《低压配电设计规范》GB50054、《住宅建筑规范》GB 50368、《民用建筑电气设计标准》GB51348、《住宅建筑电气设 计规范》JGJ242的规定；有关低压配电和配电线路布线的标准 和要求，需符合当地供电管理部门的相关规定

1在人口老岭化的社会景下，老旧小区加装电梯能完善 住宅的适老宜居功能和改善居住品质，4层及以上的多层住宅在 改造时有条件的需加装电梯。加装电梯需符合《中华人民共和国 民法典》（物权编）的相关规定，及所在地政府印发的加装电梯 办法和既有住宅增设电梯的技术规程。加装电梯工程可参照现行 团体标准《既有住宅加装电梯工程技术标准》T/ASC03的规 定。如受条件限制无法加装电梯时，可结合实际情况，采用适宜 的社区服务运行管理方式，设置座椅式电梯或楼道代步器等上下 楼装置。 2对小区内人行道和活动场地进行坡地化改造是无障碍改 造的内容之一，能够更好地使小区室外环境适老宜居。改造时需 符合现行国家标准《无障碍设计规范》GB50763关于缘石坡道 的有关规定。 3在台阶起止处和高差危险处设置提示标识，可采用提示 盲道或地面标识的方式，其标识要醒目宜辨识。如采用提示盲 道，需符合现行国家标准《无障碍设计规范》GB50763的有关 规定。

7.1.1根据老年人年龄、身体能力状况和与亲人居住情况，在 老年人家庭加装信息求助、呼叫求助装置，或发放卫星定位手 机，在紧急情况下只需搁下“SOS”紧急求助键即可呼救，同时 确定所在位置，便于公安、医院、消防立即联合出动，及时对老 年人施救。 在厨房安装可燃气体泄漏探测报警器和烟雾报警器，以避免 由于老年人记忆功能衰退而造成燃气泄漏或火灾危险。 7.1.2老旧小区住宅户内的适老化改造设计是为老年人提供安

7.1.1根据老年人年龄、身体能力状况和与亲人居住情况，在 老年人家庭加装信息求助、呼叫求助装置，或发放卫星定位手 机，在紧急情况下只需下“SOS”紧急求助键即可呼救，同时 确定所在位置，便于公安、医院、消防立即联合出动，及时对老 年人施救。 在厨房安装可燃气体泄漏探测报警器和烟雾报警器，以避免 由于老年人记忆功能衰退而造成燃气泄漏或火灾危险。 7.1.2老旧小区住宅户内的适老化改造设计是为老年人提供安 全、舒适、便利的居住环境而进行的改造设计。改造内容需满足 国家现行标准《住宅设计规范》GB50096、《无障碍设计规范） GB50763、《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450的规定 满足扶手、助浴椅等无障碍及适老建筑产品的技术安装要求及性 能要求，以及现行国家标准《无障碍设施施工验收及维护规范》 GB50642的有关规定。满足不同身体状况老年使用者安全、舒 适、便利的居任环境生活要求。 7.1.3为提升生活品质及舒适度，可在小区内设置集中热水供 应系统。集中热水供应系统的设置需满足现行国家标准《建筑给

.1.3为提升生活品质及舒适度 应系统。集中热水供应系统的设置需满足现行国家标准《建筑给 水排水设计标准》GB50015的规定，热源的选择需符合国家和 地方现行的居住建筑节能设计标准中的有关规定

.1.4本条规定了小区健身步道及小型运动场地的改造原则

1社区内的健身步道需结合社区内各类公共绿地、生活 支路，建设连续、安全的健身步道，形成便于居民散步、锻炼 环状道路系统。健身步道和汽车道间宜有种植绿带或行道树

分隔。 2为改善居民生活环境，不断完善老旧小区各类配套设施， 满足人民群众日益增长的对相关场地设施的迫切需求，利用小区 及周边空地、荒地、闲置地、待改造用地增设多功能小型运动场 地，综合设置球类场地，如半场篮球、乒乓球、门球等场地，

1按照现行国家标准《城市居住区规划设计标准》GB 50180有关老年人、儿童活动场地的有关规定，核查是否缺失， 司时结合居民需求，增设景观小品、亭廊等景观设施，提升室外 景观的观赏性，增加私密性和安全性的公共空间，创造人性化的 空间环境。 2核查小区内是否缺失电子宣传栏和触摸式显示屏，如缺 失需结合现场实际和居民需求增设，以便居民更方便地了解小区 的信息。

1利用地下人防工程增设公共服务设施需要满足现行国家 标准《人民防空地下室设计规范》GB50038、《人民防空工程设 计防火规范》GB50098及属地人防办公室的规定。地下安全出 口需与住宅出入口分开布置。 现有地下功能空间（如自行车库等）再利用改为公共服务设 施时，安全出口需与住宅出入口分开布置。根据再利用地下室公 共服务设施的使用功能要求，需做好通风、防水、防潮、安全防 盗等措施，并满足现行国家标准《建筑设计防火规范》GB 50016、《住宅设计规范》GB50096、《建筑内部装修设计防火规 范》GB50222、《民用建筑设计统一标准》GB50352的规定。 2在满足结构安全、规划、消防以及属地相关管理规定等 要求的基础上，为改善老旧小区的公共服务设施不足，可对既有

建筑扩建、加层。 3在满足消防、日照等规定及场地内原有历史文化遗迹保 护等要求，征得居民同意并上报相关主管部门审批的前提下，对 老旧小区既有闲置用房及室外空间重新规划，结合道路、绿化和 场地的提升改造，利用空地、荒地、闲置地等增设公共服务 设施。 4为缓解老旧小区停车难问题，依据现行国家标准《汽车 库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067、《城市居住区规 划设计标准》GB50180，在征得居民同意前提下，利用小区及 周边空地、荒地、闲置地、待改造用地增建立体停车设施。 5为满足社区服务信息化和数字网络服务要求，按合理的 服务半径，在老旧小区建设通信基站，提升信息化服务功能DB36T 1329-2020 水上运动安全管理规范.pdf，并 结合社区管理分级配置智慧机房

1大力发展线上线下相结合新型物业管理服务模式，主要 包括社区养老、托幼、医疗、助餐、快递、家政等线上服务业， 实现人性化、精细化、智能化管理和服务，为社区居民提供更加 便利的生活服务，满足居民分散化、个性化、特色化的生活 需求。 2建立社区公共服务社区信息平台，及时发布各类社区服 务和管理通知、公告，方便居民了解各类公共信息，并实现社区 事务办理信息化。实现公共服务体系，包括教育、公共卫生、社 区文化、社会福利等网络化服务。

7.3.1当小区增设太阳能利用系统时，设计需符合现行国家标 准《建筑给水排水设计标准》GB50015、《民用建筑太阳能热水 系统应用技术标准》GB50364、《建筑光伏系统应用技术标准） GB/T51368的规定，同时与小区立面整治改造设计要求协调

一致。 1当采用太阳能光伏系统时，光伏发电量需满足住宅楼梯 间、电梯间等公共空间的照明要求，并采用高效光源、高效灯具 和节能控制措施。 2当采用太阳能热水系统时，宜采用分散式太阳能系统， 满足居民的生活热水需求；当采用集中集热分散供热水时，可满 足住宅楼上部住户的生活热水需求

备，并按照现行团体标准《近零能耗建筑测评标准》T/CABI 03的要求，进行测评和验收。所在地区已出台相关地方标 勺，需按照地方标准规定确定新风热交换设备的性能要求

1智能水表和电表可远程传输计量数据，便于住户使用和 社区管理，改造时，可根据具体情况更换为智能表具，其设置和 设备选型要求需满足国家现行标准及当地行政主管部门的要求。 公共区域的用水、照明也需设置计量装置。 2公共区域的用水、照明需设置分项分类计量装置。采用 集中供暖系统时，设置热计量装置。有条件时，可设置分户热计 量装置，并采取可分室调节措施

7.3.4小区室外公共空间改造要合理设计和设置雨水基础设施，

根据《海绵城市建设技术指南》控制小区的径流排放量。 1小区改造要在建筑周边设置下凹式绿地、雨水花园等设 施，通过断接、消能等措施引导屋面雨水进入地面生态设施。 2年平均降雨量在800mm以上的多雨但缺水地区，要结 合当地气候条件和社区地形、地貌等特点L15JT62 CPS反应粘结型系列防水建筑构造，除采取措施增加雨水 渗透量外，还要通过植被浅沟、雨水截流等设施将全部屋面雨水 引至多功能调蓄设施中，进行调蓄或利用。 3对道路和场地等地表雨水采取透水铺装等措施加强渗透 并可设置雨水花园、下凹式绿地等地面生态设施收纳路面雨水