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嘉兴维多利亚棕榈园营销与企划方案旨在通过精准定位与差异化策略，提升项目知名度与销售转化率。项目主打高端宜居理念，依托优越地理位置与精致园林设计，吸引中高端改善型及投资型客户群体。营销策略上，采取线上线下联动推广，利用新媒体平台进行内容营销与口碑传播，强化品牌形象。同时，结合节点营销，如节假日、开盘等重要时点，策划主题推广活动，提升市场关注度。企划方面，注重客户体验，设置样板房开放日、VIP认筹、老带新奖励等互动机制，增强客户粘性。整体方案以数据驱动、资源整合为核心，力求实现品牌与销售双提升。

嘉兴维多利亚棕榈园营销与企划方案

南北干道施工组织设计方案“维多利亚·棕榈园”是什么？

“维多利亚·棕榈园”是什么？

——“维多利亚·棕榈园”大环境分析：1、区域优势及行业趋势：◆作为长三角交通枢纽的嘉兴市，其在长三角地位的不断凸显；◆南湖区作为嘉兴市未来城市重心地位的奠定、区域内房地产业的高速发展，为维多利亚·棕榈园今后的发展写下了浓墨重彩的一笔；◆正是看准了上述潜力，区域内众多有实力的开发商蜂拥而至，呈现众多大盘、名盘一争高下的局面。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

2、区域购买力环境：◆国际环境相对稳定、国内经济持续发展，尽管受到政策调控影响，但房地产产业仍稳中有生；◆近年来嘉兴国民经济稳步快速发展，国民收入持续上扬，购买力进一步增强，沪杭大城市的房地产投资者为规避风险，有向嘉兴等中小城市转移的趋势；◆嘉兴老城区、郊区县居民有向未来城市中心南湖区移民的趋势。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

3、竞争态势：由于未来南湖区在嘉兴无可质疑的区域优势，目前在我们项目周边，几乎是在一夜之间，出现了众多品质、规模都极具竞争力的竞争个案。如格林小镇、巴黎都市、翰林府第等大盘品牌效应已呈强劲之势，在当地不仅知名度高，而且市场反响也十分良好。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

◆格林小镇：位于嘉兴市中环南路的北侧，双溪路的西侧，占地面积1400亩，是一座大型现代唯美风格的建筑群体，在当地具有较高的知名度。◆巴黎都市：位于嘉兴市秀城新区，总建筑面积70万平方米，是由别墅、公寓、商住住宅等组成的大型现代住宅区，在当地住宅市场也有较高的知名度。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

◆翰林府第：位于嘉兴市中环南路以北、纺工路以西，占地面积250亩，总建筑面积约26万平方米，是一个传统与现代相结合的大型住宅区。◆江南摩尔：地处嘉兴市洪兴西路北侧，中环西路的东面，总建筑面积20万平方米，商业总面积约为14万平方米。是一个集购物、商务、餐饮、休闲、游乐、文化于一体的综合性大型物业群体。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

——大环境小结：房地产整体市场平稳发展，尽管目前区域内市政设施尚不完善，甚至大部分地区还显得很荒凉，但是南湖新区作为未来嘉兴市城市中心的地位已经初步显现，区域内各大发展商早已各显神通，房地产*域内的竞争也正逐步呈现白热化的征兆。“国际中港城”理所当然要担起提升南湖区整体形象的大梁，并树立起品牌**的风范！

“维多利亚·棕榈园”是什么？

——“维多利亚·棕榈园”小环境分析：1、位置：◆位于嘉兴市南湖区腹地，临中环南路&双溪路，近沪杭高速，是嘉兴通往上海的必经之路；◆靠近市政府、嘉兴一中、大剧院、清华长三角研究所等重要单位和部门，环境良好。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

2、项目规划：◆位于嘉兴地产航母—100多万平方米的国际中港城内，城内有30万平方米的商业巨舰，浙北第一高楼，52层10万平方米的超5星级豪华酒店和酒店式公寓；◆60万平方米的高品质、纯高层现代住宅小区；◆与自然水系相连的大型人工湖、大面积生态林、主题公园、齐全的VIP会所等；◆各种经典房型，超高性价比。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

3、周边配套：◆因片区开发尚属初期，市政建设还不完善，离市中心尚有一段距离，欠便利；◆目前尚无公交线到达，周边其他如医院、银行、小学等基础设施也比较欠缺。

“维多利亚·棕榈园”是什么？

——小环境小结：◆“维多利亚·棕榈园”是一个具有现代**风范的地标式楼盘，产品规划比较超前，同时又不失人性、休闲，提倡“一站式生活”理念；◆外部环境和设施目前尚不尽人意。“维多利亚·棕榈园”一个倡导“集约式生活”的尊崇家园

“维多利亚·棕榈园”是什么？

一个倡导“集约式生活”的尊崇家园品质、休闲与风格并重的生活特区

“维多利亚·棕榈园”什么样？

——SWOT分析：优势：大社区、高品质、高性价比，同时小区配套齐全，区域内居住环境和整体规划无出其右；劣势：片区形象不佳，位置较偏，周边市政配套较差，目前区域客户认同感不强；机会：南湖区的未来潜力及产品的高性价比；威胁：来自周边众多楼盘的直接竞争。

“维多利亚·棕榈园”什么样？

“维多利亚·棕榈园”怎么做？

通过重新强势包装，使楼盘的客观质素转化为消费者主观印象的偏好

地段，地段，地段；强调区域未来的潜力、产品的品质和高性价比

适时整合提升产品形象和区域优势

密切留意竞争楼盘的行销策略，及时出台对策并抢占先机

“维多利亚·棕榈园”对谁说？

“维多利亚·棕榈园”对谁说？

——谁会是“维多利亚·棕榈园”的垂青者

“维多利亚·棕榈园”对谁说？

.本图表为06年以前我们住宅项目的成交数据

“维多利亚·棕榈园”对谁说？

.维多利亚.棕榈园前期销售情况分析

——从马斯洛需求层次模式看“维多利亚·棕榈园”

目标人群有什么需求动机？

物业管理到位、私秘性好！

目标人群是什么样的人？

目标人群是什么样的人？

——有一定经济基础、对前途充满信心的中青年人

目标人群是什么样的人？

——小有成绩和地位的中青年人

2、郊区县置业者：◆崇尚都市生活，教育程度一般，收入较高且稳定，私营企业主或在企事业单位担任管理职务；◆年龄35—45岁之间，家庭生命周期处于建立期或进入成熟期，认为应比以前过得更好一点，为下一代前程着想；◆人生经阅历较丰富，事业已经小有成就。

目标人群是什么样的人？

——有经济基础的中产阶层

3、外地置业者：◆主要为中产阶层，教育程度一般，收入较高，投资或比较欣赏嘉兴的居住环境；◆年龄35—45岁之间，投资欲望强，分布地区主要为上海、杭州、温州等；◆人生经历很丰富，已取得一定成绩，对前景有信心。

目标人群是什么样的人？

科教花园施工组织设计——故土情结深厚的在外嘉兴人

4、早年在外工作的嘉兴籍人士：◆有一定经济基础，落叶归根的意识较强；◆年龄40—60岁之间，有稳定的家庭生活；◆置业目的——居住。

目标人群是什么样的人？

——所以，我们主张，“伤其十指，不如断其一指”

界定原则：四种目标人群，将一定程度地分散“维多利亚•棕榈园”的核心销售主张（USP）

目标人群是什么样的人？

【河南地标】12ys9 给水排水管道及连接目标人群是什么样的人？

◆嘉兴置业者：◆郊区县群体：◆外地投资者：