国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知.pdf

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国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知.pdf

国土资源部办公厅关于印发

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门,新疆生产建设兵团国 土资源局,****后勤保障部*事设施建设局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,部制定了 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称“《规 范》”),现予印发。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、 相关行业协会和土地估价机构,结合本地实际遵照执行。 本《规范》自2018年4月9日起施行,《国土资源部办公厅 关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试 行))的通知》(国土资厅发【2013】20号)同时停止执行。各

地自行出台的出让地价评估政策与本《规范》不一致的,以本《规范》为准。2018年4月9日前受理,至4月9日仍未出具土地估价报告的、可按本《规范》执行。附件:国有建设用地使用权出让地价评估技术规范资X国★2办公厅日

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为,根据《*华 标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地 使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准,制定 本规范。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位:国土资源部土地利用管理司、*国土地估 价师与土地登记代理人协会。 本规范由国土资源部负责解释。 1.适用范围 在*华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价 评估,以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地 价款的评估,适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设 用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评 估,可参照本规范执行。

(1)收益还原法 (2)下 市场比较法 (3)剩余法 (4)成本逼近法 (5)公示地价系数修正法 出让地价评估,应至少采用两种评估方法,包括(1)、(2)、 (3)之一,以及(4)或(5)。因土地市场不发育等原因,无法 满足上述要求的,应有详细的市场调查情况说明。 4.5评估程序 (1)土地估价机构接受国土资源主管部门(或出让方)* 托,明确估价目的等基本事项; (2)拟订估价工作方案,收集所需背景资料; (3)实地查勘; (4)选定估价方法进行评估; (5)确定估价结果,并根据当地市场情况、有关法律法规和 政策规定,给出底价决策建议; (6)撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署,履行 土地估价报告备案程序,取得电子备案号; (7)提交估价报告; (8)估价资料归档。 5.评估方法的运用 5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外,

还需体现以下技术要求: (1)确定土地收益,应通过调查市场实例进行比较后得出 符合当前市场的正常客观收益水平,并假设该收益水平在出让年 期内保持稳定。对于待建、在建的土地,按规划建设条件选用可 比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。 (2)确定各项费用时,应采用当前市场的客观费用。 (3)确定还原率时应详细说明确定的方法和依据,应充分考 惠投资年期与收益风险之间的关系。 5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外, 还需体现以下技术要求: (1)在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上,优 先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较 多、溢价率较高的交易实例;不能采用楼面地价历史最高或最低 水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个 的,原则上不应选用市场比较法。 (2)比较实例的修正幅度不能超过30%,即:(实例修正后 的比准价格一实例价格)/实例价格<30%。 (3)各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40%。 即(高比准价格一低比准价格)/低比准价格≤40%,对超过 40%的,应另选实例予以替换。实例不足无法替换的,应对各实 例进行可比性分析,并作为确定取值权重考虑因素之一。 5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外,还需

体现以下技术要求: (1)在假设项目开发情况时,按规划建设条件评估;容未 率、绿地率等规划建设指标是区间值的,在区间上限、下限值* 按最有效利用原则择一进行评估。 (2)假设的项目开发周期一般不超过3年。 (3)对于开发完成后拟用于出售的项目,售价取出让时当地 市场同类不动产正常价格水平,不能采用估算的未来售价。 (4)开发完成后用于出租或自营的项目,按照本规范收益还 原法的有关技术要求评估。 (5)利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利 润率。利润率的取值应有客观、明确的依据,能够反映当地不动 产开发行业平均利润水平。 5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外, 还需体现以下技术要求: (1)国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益*计提 (安排)的各类专项资金,包括农业土地开发资金、国有土地收 益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金 等,以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建 设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用,不得计入土地成本, 也不得计入出让底价。 (2)土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际 发生的客观费用水平确定,需注意与当地土地征收、房屋征收和

安置补偿等标准的差异。 (3)土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观 费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费 用水平的个例性实际支出,不能纳入成本。 (4)评估工业用地出让地价时,不得以当地工业用地出让最 氏价标准为基础,推算各项参数和取值后,评估出地价。 5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的 规定外,还需体现以下技术要求: (1)采用的基准地价,应当已向社会公布。采用已完成更新 但尚未向社会公布的基准地价,需经市、县国土资源主管部门书 面同意。 (2)在已经开展标定地价公示的城市,可运用标定地价系数 修正法进行评估。 6.特定情况评估要点 6.1场地未通平或通平不完全 (1)土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平 的,先评估当地正常开发程序下的熟地地价,再根据当地各项通 平开发所需的客观费用水平,逐项减价修正。 (2)有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物或构 筑物整体一并出让的,出让评估按出让时的规划建设条件进行。 当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件

重新设定规划建设条件的,评估结果等于新设定规划建设条件 下的净地价减去场内拆平工作费用。 作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物,权属应为国 有且无争议。 6.2特定条件的招拍挂出让方式 (1)限地价、竞配建(或竞房价、竞自持面积等)。采用 限地价、竞房价(或竞自持面积)”方式出让的,在评估时应 按本规范,评估出正常市场条件下的土地价格。 采用“限地价、竞配建”方式的,土地估价报告*应评估出 正常市场条件下的土地价格,给出底价建议,以及根据市场情况 建议采用的地价上限,并提出建议的起始价或起拍价,一般情况 下应符合:起始价<出让底价地价上限。当起始价地价上限 <出让底价时,地价上限与出让底价之间的差额,应按配建方式 和配建成本,折算最低应配建的建筑面积,并在土地估价报告* 明示。 (2)限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让的 土地,在出让评估时,应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上 市流转。对不能上市流转,或只能由政府定价回购,或上市前需 补缴土地收益的限价房开发项目,在采用剩余法评估时,按限定 的房价取值。 (3)出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的,采用 剩余法时,以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价

。纯租货住宅用地出让,有租赁住宅用地可比实例的,优先采 用市场比较法,实例不足的,应采用收益还原法。 6.3协议出让 出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价 格,并提出建议的出让底价。同时,还应在土地估价报告*测算 并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标 准。 当地未公布协议出让最低价标准的,按拟出让土地所在级别 基准地价的70%测算对比;拟出让土地在基准地价覆盖范围外 的,按照本规范成本法的要求,与土地取得的各项成本费用之和 进行对比。 评估结果低于协议出让最低价标准的,应在土地估价报告* 有明确提示。 (2)划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式 办理出让,出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的,应按本 规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格,减 去划拔土地使用权价格,作为评估结果,并提出底价建议。出让 时重新设定规划建设条件的,应按本规范评估在新设定规划建设 条件下的出让土地使用权正常市场价格,减去现状使用条件下的 划拔土地使用权价格,作为评估结果,并提出底价建议。

定的,应与评估结果进行对比,在土地估价报告*明确提示对比 吉果,合理确定应缴土地收益。 6.4已出让土地补缴地价款 (1)估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途 或容积率等土地使用条件的,在评估需补缴地价款时,估价期日 应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。 (2)调整容积率补缴地价。调整容积率的GB/T 42210-2022 液晶显示屏用点对点(P2P)信号接口 电参数,需补缴地价款等 于楼面地价乘以新增建筑面积,楼面地价按新容积率规划条件下 古价期日的楼面地价确定。 核定新增建筑面积,可以相关部门批准变更规划条件所新增 的建筑面积为准,或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。 因调低容积率造成地价增值的,补缴地价款可按估价期日新 旧容积率规划条件下总地价的差额确定。 容积率调整前后均低于1的,按容积率为1核算楼面地价。 (3)调整用途补缴地价。调整用途的,需补缴地价款等于 新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均 为估价期日的正常市场价格。 用地结构调整的,分别核算各用途建筑面积变化带来的地价 增减额,合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构 后确定。 工业用地调整用途的,需补缴地价款等于新用途楼面地价乘 以新用途建筑面积,减去现状工业用地价格。

市场楼面地价确定。 因其他土地利用条件调整需补缴地价款的,参照上述技术思 路评估。 核定需补缴地价款时,不能以土地出让金、土地增值收益或 土地纯收益代替。 7.估价报告内容 除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外, 出让地价的土地估价报告还应符合下列要求: 7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最 低价标准等最低限价的,在土地估价报告的“估价结果”部分 应同时列出评估结果,以及相应最低限价标准。 在土地估价报告的“估价结果”部分,应有明确的底价决策 建议及理由。 7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内 容外(机构依法备案的有关证明为必备要件),应视*托方提供 材料情况,在土地估价报告后附具:

(1)涉及土地取得成本的相关文件、标准,以及*托方提供 的征地拆迁补偿和安置协议等资料; (2)已形成土地出让方案的,应附方案; (3)报告*采用的相关实例的详细资料(包括照片); (4)设定规划建设条件的相关文件依据

(1)涉及土地取得成本的相关文件、标准,以及*托方提供 的征地拆迁补偿和安置协议等资料; (2)已形成土地出让方案的,应附方案; (3)报告*采用的相关实例的详细资料(包括照片); (4)设定规划建设条件的相关文件依据

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