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TD∕T 1061-2021 自然资源价格评估通则.pdf

当区位对于林地的经营类型影响较大时，还需要对林地价格进行区位修正

P=P。×(1±2K)×K,×K,

珠海某大学校区污水处理系统改造土建工程施工组织设计式中： 待估林地价格； 一基准地价； 宗地地价影响因素修正系数和 交易期日修正系数； K 年期修正系数。

式中： 待估林地价格； 基准地价； 宗地地价影响因素修正系数和： 交易期日修正系数； K. 年期修正系数。

基准地价修正法的步骤如下。 a）收集现有林地基准地价资料。包括林地基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及各种 地价影响因素等资料。 b 确定待估林地所处级别和基准地价。根据当地林地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准 地价批文，确定待估林地级别和基准地价，并说明基准地价内涵。 C 分析待估林地的地价影响因素，编制待估林地价格影响因素指标说明表。依据说明表中的影响 因素指标调查待估林地的各因素状况，并对各因素状况进行准确描述。 d 依据说明表和修正系数表确定修正系数。根据各影响因素状况，按照影响因素指标说明表，确 定各因素的级别，并查修正系数表确定修正系数，按式（A.15)计算系数和：

ZK,=K+K2+K++K.

2K 一林地地价影响因素修正系数和； K1,K2，"，K，一分别为待估林地第1,2,，n个因素的修正系数。 e） 期日修正。待估林地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进 行期日修正。 f）年期修正。当待估林地使用年期与基准地价内涵确定的年期不一致时，需要进行年期修正。 g）计算待估林地价格。在确定好各修正系数后，按照前述基准地价修正系数法公式计算待估林地价格，

A.5.3定级指数模型评估法

利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估林地定级指数，并将其代人 模型，测算出得估林地价格的方法。评估步骤如下： 收集整理林地基准地价相关资料，包括林地基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等； b）确定待估林地级别、基准地价及适用模型： C 调查分析确定待估林地定级指数； d 将定级指数代入模型，计算待估林地价格； 对计算出的待估林地价格进行估价期日和年期修正，修正方法参见市场比较法中的期日修正和 林地使用年期修正。

市场比较法的基本公式见式(B.1)： P=P。XK.XK.XK.XKXK,XK, (B.1) 式中： P 待估草地价格； P。 比较实例价格； K。 交易情况修正系数； K. 交易期日修正系数； K. 自然因素修正系数； K。 社会经济因素修正系数； Ks 特殊因素修正系数； K, 使用年期修正系数。

比较交易实例收集与选择要求以及调查内容如下。 比较交易实例收集与选择要求如下： 1） 首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于邻近地区或类似地区的实例； 2） 用途相同； 3） 价格类型相同或可比； 4） 成交日期与估价期日接近； 5 为正常交易案例或调整为正常交易的案例； 6） 至少选择3个可比较实例。 b）交易实例收集与调查内容如下：

1）交易双方的情况及交易目的； 2） 交易实例的状况，包括草地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等； 3） 成交价格； 4） 付款方式； 5)成交日期，

B.1.4.2建立价格可比基础

选取比较实例后，还需要对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式科 地价内涵，主要包括以下内容： a）统一地价内涵； b）统一付款方式，统一为在成交日期时一次总付清的付款方式；

3.1.4.3交易情况修正

交易情况的判别及修正方法如下。 a）非正常交易情况的判断：交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因索所造成的比较实例 的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下 几种： 1）有利害关系者之间的交易； 急买急卖的交易； 3） 受债权债务关系影响的交易； 4） 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； 5） 相邻地块的合并交易； 6） 特殊方式的交易； 7） 交易税费非正常负担的交易； 8） 有纠纷的交易。 b 交易情况修正：在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况，则尽量避免选择，不 得已必须采用时，就需要进行交易情况修正。修正方法如下： 1）交易情况分析：测定各种特殊因素对草地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和特殊 情况下，草地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型草地交易 资料分析计算，确定修正系数，也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系 数。对交易税费非正常负担的修正，将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双 方负担各自应负担的税费额确定修正系数。 2） 计算情况修正系数，其计算公式见式（B.2）： K=I/Ia (B.2) 式中： K。情况修正系数； I待估草地情况指数； 交易实例草地情况指数。

B.1.4.4期日修正

将交易实例在其成交期且时的价格调整为估价期且的价格。体可以采用以下方法

a）利用本地区草地价格指数确定期日修正系数，其计算公式见式（B.3）：

式中： K.期日修正系数； I，估价期日的价格指数； I一一交易日期的价格指数。 b）在无草地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地草地价格的变动情况和发展趋势 及自已的经验进行判断，确定期日修正系数（K，）；通过分析草地价格随时间推移的变动规律， 采用时间序列分析，建立草地价格与时

B.1.4.5 影响因素修正

确定修正因数及修正系数的方法如下。 确定修正因素：根据草地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定 影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数， 计算修正系数。影响因素根据本文件7.2中相关规定和估价对象及比较实例的具体条件确 定。影响因素状况描述要具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用“好”“较好”“一般”等 形容词。 b）自然因素修正系数计算公式见式（B.4）：

K. 自然因素的修正系数； Ia 待估草地因素的指数； Iu 交易实例i因素的指数； n 影响因素个数。 ）社会经济因素修正系数计算公式见式(B.5)：

K。社会经济因素的修正系数； Iα、I、n同式(B.4)。 特殊因素修正系数计算公式见式（B.6)

K，特殊因素的修正系数； I.~In 同式(B. 4)。

B.1.4.6草地使用年期修正

K。=II(I/I)

草地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因草地 期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式（B.7）计算：

K， 将比较实例年期修正到待估草地使用年期的年期修正系数； r 草地还原率； m 待估草地的使用年期； 比较实例的使用年期。

B.1.4.7确定待估草地的比准价格

所选取的若于个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估草地价格： a）简单算术平均法； b）加权算术平均法； c）中位数法； d）众数法。

收益还原法是将待估草地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的还原率还原，从而估算 地价格的一种方法，

收益还原法计算公式如下： 对于纯收益不变的无限年期，其计算公式见（B.8)： P=a/r 式中： 林地价格； 林地年纯收益； 林地还原率。 b）对于纯收益不变的有限年期,其计算公式见(B.9)：

林地使用年期； P、avr 同式(B. 8)。

B. 2.3 适用范围

法适用于在正常条件下有客观收益且纯收益较客

B.2.4.1年总收益的分析计算

手总收益是指待估草地按法定用途，合理有效地利用所取得的持续而稳定的客观正常年收

年总收益时可根据待估草地生产经营的方式，进行具体分析。分析方法如下： a）待估草地为直接经营方式的，用章产品或畜产品出售的年收入作为年总收益，在测算总收益时 应考虑牧草生长期、牲畜生长期、出栏率等，收益和费用数据一般宜采用连续3年～5年的客观 平均值； b） 待估草地为租赁经营的，用草地年租金收入及保证金或押金的利息收入作为年总收益。租金收 人及保证金或押金的利息收人，是指草地被其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金 及承租方支付的保证金或押金的利息；客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市 场租金水平进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的1年期定 期存款利息率进行计算。

B.2.4.2年总费用的分析计算

年总费用是指待估草地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总 费用时根据待估草地生产经营活动的方式，进行具体分析。分析方法如下： a）待估草地为直接生产经营方式的，用草地维护费和生产经营草产品、畜产品的费用之和作为总 费用。草地维护费一般指草地基本配套设施的年平均维护费用；生产经营草产品、畜产品的费 用一般包括生产牧草产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、 肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费（或畜禽舍费）、农 具费以及有关的税款、利息等，对于投人所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用； b 待估草地为租赁经营的，用草地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用；它主要指在进行 草地租过程中所支付的年平均客观总费用

B.2.4.3求取年纯收益

年纯收益为年总收益与年总费用之差。 对于投人所形成的固定资产，需要扣除其所产生的纯收益。 如果所求取的年纯收益为负值，可根据实际生产经营状况，结合盈利年份的纯收益值，综合考虑草地 的客观收益。

B.2.4.4草地还原率的确定

租售比法（市场提取法）：即选择与评估对象处于同一地区或邻近地区，相同用途的3宗以上近 期发生交易的，且在交易类型上与评估对象相似的草地交易实例，以交易实例的草地租金或纯 收益与其价格的比率的均值作为草地还原率； b 安全利率加风险调整值法：即草地还原率一安全利率十风险调整值；安全利率可选用同一时 期的1年期国债年利率或银行1年期定期存款年利率；风险调整值可根据牧草业生产所遇到 的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和草地市场等状况对其影响程度而 确定； 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险 在估价实践中可根据当地草地市

B.2.4.5计算收益价格

选择适当的公式测算草地收益价格；草地纯收益每年有变化的，可按其变化规律采用相应的公 计算。

剩余法是在预计开发完成后草地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费 用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估草地价格的方法

剩余法适用于待开发草地的价格评估

剩余法评估要点如下： a）估算开发完成后的草地价格，可根据待估草地的最有效利用方式和当地草地市场现状及未来变 化趋势，采用市场比较法进行；对开发完成后拟采用出租或自营方式的草地价格，也可以根据同 一市场状况采用收益还原法来确定其价格； b）开发周期和投资进度安排可参照类似的草地开发过程进行确定； ）开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费 用、投资利息和税费等； d 开发项目的正常利润一般以草地总价格或全部预付资本的一定比例计算，利润率宜采用同一市 场上类似草地开发项目的平均利润率进行确定，

B.4. 1 基本原理

成本逼近法是以新开发草地过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利 息、应缴纳的税费和草地增值收益，并进行各种修正来确定草地价格的方法，

成本逼近法的基本公式见式(B.11)： P=E.+E.+T+R.+R,+R ...... (B.11)

Ea 草地开发费； T 税费； R1 利息； R2 利润； R. 草地增值收益。

Ea 草地开发费； T 税费； 利息； R2 利润； R 草地增值收益。

成本逼近法适用于没有市场交易案例或未经开发利用的草地评估。

B.4.4.1确定草地取得费

草地取得费主要为取得草地客观发生的费用。征收集体草地时，草地取得费就是征地费用。从市场 取得草地使用权时，草地取得费就是使用权的取得价格

B.4.4.2确定草地开发费

草地开发费是为使草地达到一定的利用条件而进行的各种投入的客观费用，如建设水利设施、修建 道路、修建围栏、草籽补播、人工开支等费用。

B.4. 4.3确定各项税费

主要是指取得待开发草地和在进行草地开发过程中所应支付的有关税费；具体项目和取得标准按国 家和当地的有关规定确定

4.4确定草地开发利息

B.4.4.5确定草地开发利润

利润是对草地开发投资的回报，是草地的取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得 的经济报酬。利润率根据开发草地所处地区的经济环境、开发草地的利用类型(行业特点）和开发周期等 方面确定。

3.4.4.6确定草地增值

草地增值收益是指得估章地因追加投 ，而引起的草地价格的增值。 地的利用类型（行业特点）等方面确定。

B.4.4.7计算草地价格

根据上述各项的计算结果，利用成本逼近法的公式计算初始草地价格。

B.4.4.8对草地价格进行年期修正

对草地价格进行年期修正的方法及公式如下 a）年期修正方法：若求取的是有限年期的草地价格时，则需要判断是否进行年期修正。 1）年期修正公式见式(B.12)：

B.4.4.9区位修正

B.5.2.1应用公式

系数修正法的计算公式见式（B.14）：

式中： P 待估草地价格； P。 草地基准地价；

式中： P 待估草地价格； P。 草地基准地价；

P=P×(1±ZK,)XK,XK, · (B.14)

草地价格影响因素修正系数之和； 交易期日修正系数； 年期修正系数，

B.5.2.2 估价步骤

系数修正法的估价步骤如下。 a）确定得估草地所处级别及基准地价：根据当地草地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准 地价批文，确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵。 b）分析待估草地的地价影响因素，编制待估草地地价影响因素条件说明表：按照影响因素指标说 明表中的影响因素体系，调查待估草地的各影响因素状况，并对各因素状况进行准确描述。 依据影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数：根据各影响因索状况，按照影响因素指 标说明表重点划分标准确定各因素的级别标准，并查修正系数表确定修正系数，按式（B.15)计 算系数和：

式中： 2K 草地地价影响因素修正系数之和； 一 K1、K2，,K，分别为待估草地第1,2，*,n因索的修正系数。 期日修正：待估草地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进 行期日修正。 年期修正：当待估草地使用年期为有效年期时，需要进行年期修正。 计算待估草地价格：在确定好各修正系数后，采用式（B.14)计算待估草地价格

B.5.3定级指数模型评估法

利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判得估草地定级指数，并将其代入 模型，测算出待估草地价格的方法。估价步骤如下： 编制草地基准地价，包括草地基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等； b）确定待估草地级别、基准地价及适用模型； 调查分析确定待估草地定级指数； d）将定级指数代入模型，计算待估草地价格； e）对计算出的待估草地价格进行估价期日和年期修正

采用基准地块法评估草地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通 修正评估出待估草地价格的方法

DB45／T 2047.1-2019 政府系统综合办公信息化建设规范 第1部分：总则TD/T 10612021

附录C (规范性） 海域、无居民海岛价格评估方法

已经建立了海域基准价的地区，可采用海域基准价系数修正法，公式如下： V=Vi×(1+ZK,)×IIK (C.1) 式中： 待估海域价格； Vib海域基准价； K：海域价格修正系数； K.一 评估期日、海域使用年期、海域开发程度、交易情况修正系数等其他修正系数

C.2无居民海岛使用权出让最低价系数修正法

以无居民海岛使用权出让最低价为基本参照，通过修正系数调整，以此估算待估无居民海岛使用 价格，公式如下：

P 待估无居民海岛使用权出让价格； P; 无居民海岛使用权出让最低标准（年度标准）； S 无居民海岛使用权出让面积； t 无居民海岛使用年限； W; 第i个修正因素的权重； K; 第i个修正因素的修正系数； n 修正因素的个数。

建筑装饰装修工程施工组织设计与项目管理实务之全书P=P;×S×t×[1+(W,K,]

L1」GB/T185072014城镇土地分等定级规程 【2] GB19377一2003天然草地退化、沙化、盐渍化的分级指标 [3] GB/T21010一2017土地利用现状分类 ［4] GB/T24708—2009 湿地分类 [5] GB/T26535—2011 国家重要湿地确定指标 【6] GB/T27647—2011 湿地生态风险评估技术规范 ［ GB/T28405—2012 农用地定级规程 [8] GB/T28407—2012 农用地质量分等规程 [9] GB/T34751—2017 天然草地利用单元划分 [10] GB/T28058—2011 海洋生态资本评估技术导则 [11] LY/T2898—2017 湿地生态系统定位观测技术规范 [12]】 LY/T2735—2016 自然资源（森林）资产评价技术规范 [13] NY/T1579—2007 天然草原等级评定技术规范 [14] NY/T2997—2016 草地分类 [15] NY/T2998—2016 草地资源调查技术规程 [16］ 中华人民共和国财政部，国家海洋局关于印发《调整海域无居民海岛使用金征收标准》的 知（财综【2018715号） [17]海域定级技术指引（试行） [18］中华人民共和国国土资源部：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（国土资厅发 20184号）