标准规范下载简介

精装修工程管理中的成本管控实施思路与案例分析.pdf

模式二：集成概念精装修

自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监 既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦

模式三：全成品住宅工厂化精装修

全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部 品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消 费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是 “毛坏十装修”。 以万科为例，“万科全面家居解决方案”从项目定位、精细 化设计、精装部品、施工到后期服务的一系列标准体系。 精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细

以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的 技术标准。由精装修项目管理公司总承包统一管理精装修设计及 部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节 形成精装住宅产业的共生体系。 运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。 比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关 系。 由总承包商统一管理装修及部品分包商某市刊江大道西港桥为刊江大道扩建工程施工组织设计，将装修设计、土建、 施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产品

精装修设计阶段成本管理

精装修设计阶段成本管理流程

南京某项目精装修成本占比分析

南京某项目精装修成本占比分析

价格压力下各类产品的价值排序

精装修成本管理案例 样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊性，在 选择施工单位时，往往是通过直接委托或者议标的方式，注意的问题主要 有： （1）编制清单时，－定要明确施工范围（比如：是否存在水电改造，白 炽灯等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及防水由谁施 工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指定品牌范围、乙定乙购）； （2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意的前提 下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲供，必须在合 同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑，合 同中要明确超量使用的扣减办法；

·（3）对于木地板，由于实际施工时往往木地板已经安装完毕，样板房还 未施工完成，存在成品保护责任问题，所以可以尝试采用甲定乙购或者 甲方指定品牌范围的方式； ·（4）瓷砖若采用甲定乙购，在和供应商谈单价时要明确所提供材料规格 及加工工艺（比如：300x600墙面砖（双长边倒角磨边），在询价时要 明确提供的是300x600规格砖还是包括磨边倒角费用），以免到时存在 与施工单位之间价格上的扯皮现象；

（5）样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精装修时所使 用的材料相匹配，比如内墙涂料品牌、瓷砖品牌、室内户内门款式及 品牌、甚至是室内护窗栏杆等，在进行材料选型和招标时均要与营销 保持沟通，了解营销是否对客户有承诺，并及时提醒设计和材料采购 负责人

项自施工阶段成本管控思路

项目施工阶段成本管控思路

土建质量对精装修施工的影顺

龙湖土建移交质量问题统计表

·成品保护：成品伤害是精装修的天敌，往往比施工缺陷还多，工序冲突时考虑哪个更 容易造成成品伤害不准同一垂直作业面交叉或减少同一房间内平行作业面交叉、合理 的工序安排，控制施工流水，控制施工节奏 系统解决：涉水返潮间题是一个复杂问题，针尖大的缝可以吹出簸箕大个天，如纸包 不住火一样是致命的，必须有系统解决方案 扼杀苗头：宁可矫枉过正，绝不姑息养好；对作业面异常的苗头要高度警惕并第一时 间有所管理动作，立即“拉闸断电”，防止扩大化和出现大问题 界面责任：更多的管理精力和时间被浪费在各个专业界面之间的扯皮、协调上是非常 不值得的

项目施工阶段成本管控思路

龙湖给精装修施工单位合同中定的指标

项目合格还应包括如下主要指标：“工程竣工后交房一次 达到95%。

V图纸深度标准化一图纸内容齐全、 深度可指导施工、装饰及功能设计合 理、细节交圈

图纸专业齐全、装饰及功能设 计合理、大样、详图满足集中加工要 求，细节交圈

材料加工工厂化一按设计图纸进 行材料集中加工、控制土建偏差、统 规格尺寸、弹设基础零控线

控制交接面施工偏差、统一规 格尺寸、根据图纸进行装饰、装修材 料集中加工

现场管理可视化一每户统 位置悬挂《可视控制表》《每户 质量档案》GB／T 3477.1-2017标准下载，随工程进展按表格 内容验收并及时填涂

3、精装修成本管控风险点

这几个文件梳理后应注意的要点

二、设计阶段成本控制案例：

3、成本控管：协助业主挑选设备及材料厂商： 4、施工图纸节点及施工工艺讨论： 4.1详细进行施工图绘制（平面系统图、立面图、部面图、节点图）： 4.2进行设计细部审核

精装修质量控制原则 装修工程是一种特殊商品，应自始至终把质量第一作为对工程项目质量控制的基本原 则。 以人为本控制核心 人是质量的创造者，把人作为质量控制的动力，发挥人的积极性，处理好建设单位、 承包单位各方面的关系，增强人的责任感，以人的工作质量保证工程质量。 以预防为主 重点做好质量的事前控制、事中控制，同时严格对工作质量、工序、质量和中间产品 质量的检查，以确保工程质量。 坚持质量标准 产品质量是否符合合同规定的质量标准，必须通过严格的检查，以数据为依据

铅丝笼施工工艺案例：精装修成本控制流程与实操

总结： 口精装修成本控制的关键点： 口1、定位一定要准，要早，一步到位最好，最迟不能超过批量精装修正式开工 前6个月； 口2、选择好合适的合作单位，含总包，分包和大宗材料、设备的供应商； 口3、装修设计方案优化非常重要，形成标准化的同时，务必做好80%的标准动 作和设计阶段的成本优化； 口 4、采用集团采购方式，这是被行业一致认可的规模和可控成本效益； 口5、做精装修房交付的房地产公司要尽快形成自己内部的成本标准； 口6、价值功能的细化分析，即钱花在买房客户认可的地方面不是我们房地产公 司自以为是的地方； 口 7、做两次样板间试错并逐步落定标准：一是销售用和交付标准样板间，二是 定样板间

总结： 口精装修成本控制的关键点： 口1、定位一定要准，要早，一步到位最好，最迟不能超过批量精装修正式开工 前6个月； 口2、选择好合适的合作单位，含总包，分包和大宗材料、设备的供应商； 口3、装修设计方案优化非常重要，形成标准化的同时，务必做好80%的标准动 作和设计阶段的成本优化； 口4、采用集团采购方式，这是被行业一致认可的规模和可控成本效益； 口5、做精装修房交付的房地产公司要尽快形成自己内部的成本标准； 口6、价值功能的细化分析，即钱花在买房客户认可的地方而不是我们房地产公 司自以为是的地方； 口7、做两次样板间试错并逐步落定标准：一是销售用和交付标准样板间，二是 工地现场楼层里的多套实际工法和成本捆定样板间。