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浙江省城镇老旧小区改造技术导则(2022年版)（浙江省住房和城乡建设厅2022年9月）.pdf

浙江省住房和城乡建设厅 2022年9月

6.4机动车位改造 25 6.5局部改扩建 ....26 6.6其他设施， .26 7施工和验收 ..28 7.1一般规定， 7.2工程施工 ...28 7.3工程验收 ..29 8全周期管理 .30 8.1建立管理机制. ....30 8.2智慧管理. 9改造内容汇总表 33

1.0.1为指导浙江省城镇老日小区（以下简称：老旧日小区） 改造工作，全面改善老旧小区居住环境和功能品质，以政府 导、居民主体、多方参与、整体谋划、有序推进、创新机 制、优化治理为原则制定本导则。 1.0.2本导则适用于浙江省城镇老1旧日小区改造。不包括已纳 入棚户区改造计划的小区。 1.0.3老旧小区改造的主要任务有：科学制定改造计划、合 理确定改造内容、共同制定改造方案、多方筹措改造资金、 加强项目建设管理、建立长效管理机制。 1.0.4老旧日小区改造前，应以街道（乡镇）为单位，结合老 日小区需求缺口与用地资源潜力，合理划分改造范围。应建 立评估及引导机制，经过综合评估，结合小区突出问题，制 定经济、合理、可行的更新改造技术方案。 1.0.5老旧小区改造应实现“六个有”自标：有完善的基础 设施、有整洁的居住环境、有配套的小区服务、有长效的管 理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系。 1.0.6老旧小区应坚持“同步改造提升、同步服务提升”的 基本原则，改造完成后建立配套物业管理服务。 1.0.7老旧小区改造中应当通过整合存量房产或建设增量房 产，力争设置不低于小区地上总建筑面积于分之七比例的物 业管理用房，其中于分之三为物业管理办公用房，于分之四 为物业管理经营用房，为物业服务企业提供必要的管理办公

和经营场所，并形成小区后续服务自我“造血能力”。 1.0.8老旧小区改造方案应符合国土空间详细规划，统筹设 置公共服务配套设施，同步完善停车、道路、基础设施等配 套工作。 1.0.9老旧小区改造过程中应合理拓展小区内外交互空间， 优化小区内部公共空间环境建设运动场看台工程施工组织设计，完善小区应急防控管理措 施或设施，增加公共卫生服务和公共安全管理功能。 1.0.10老旧小区改造工作除应符合本导则的规定外，尚应符 合国家、行业和地方的法律法规和相关标准的规定。

2.0.1城镇老旧小区

建设标准不高、房屋年久失修、设施缺损、功能不全、 环境脏乱差、影响居民基本生活且群众改造意愿强烈的住宅 小区，重点是2000年前建成的小区。

城镇老旧小区内超过建筑合理使用年限三分之二以上 的既有建筑。

专为老年人服务的公共服务设施，

保障残疾人、老年人、孕妇、儿童等社会成员通行安全 和使用便利，在建设工程中配套建设的服务设施。

买现有线电视、电信以及计算机通信二者之间的融合， 目的是构建一个健全、高效的通信网络，从而满足社会发展 的需求。

通过自视观察或简单仪器测量，了解既有对象的状况， 并对既有对象进行判断的行为。

3.1.1老旧小区改造用地应符合城市国土空间规划要求，应 遵循安全、实用、经济、美观、低碳原则。 3.1.2老旧小区改造设计前各专业应进行前期调研、现场踏 勘、检查评定或检测鉴定，在此基础上制定改造设计方案。 3.1.3老旧小区改造设计应依据现行国家标准《城市居住区规 划设计标准》GB50180和现行国家和地方标准进行复核 宜补齐配套设施。

3.1.4老旧小区改造应控制建筑增量，深度挖掘小区

化，尊重及利用具有历史文化价值的街巷和景观，保护小区 内的历史建筑及古树名木。

3.1.5创新老旧小区改造投资融资机制，探索多元化融资，

3.1.6既有建筑改变主体结构、使用荷载时，应进行检测鉴定， 由原设计单位确认或由具备相应资质的单位对既有建筑进 行可靠性（安全性、耐久性和可用性）鉴定，根据检测鉴定 结论制定改造或加固措施。

3.1.7既有居住区的室外架空管线宜采用地下管道方式敷

3.1.8在不改变现有使用功能和主体结构的既有建筑更新 改造设计时，当条件不具备、执行现行规范确有困难时，应 不低于原建造时的设计标准。

3.2.1老旧小区改造应结合现代社区建设，以社区行政边界 为基础，参考生活圈覆盖范围，划定老旧小区改造的片区范 围，编制片区老旧小区改造的实施方案。

3.2.2前期调研应包括下列内容

1基本情况：小区发展历史、用地情况、人口构成、居 民收入、建筑功能、历史文化资源、小区特色凤貌、小区管 理与服务水平等。 2需求调研：现状居住满意度、建筑改造需求、公共空 旬改造需求、公共设施配置需求、市政设施改造需求、参与 公共事务意愿、小区改造建议、改造司承受度、引入专业物 业的需求及物业费用的承受能力、移动通信覆盖需求等。 3场地调研：小区道路街巷、市政基础设施、配套服务 设施、管线情况、公共空间环境、消防及安全隐患等。 4建筑调研：房屋数量、使用年限、建筑权属、建筑结 构类型、房屋质量、房屋设施设备、危破房数量、违章建筑 情况等。 5产业调研：产业结构、产业类型、产业规模、产业效 益、从业人群等。 3.2.3改造方案应采用适宜合理的改造技术和符合定位的产 品材料，并应符合现行国家和地方对于老旧小区改造的相关 标准或要求。

3.2.4改造设计成果应包括下列

1方案报告包括改造目标、改造措施、资金筹措、进度 安排、对周边影响等。 2设计方案包括设计总说明、总平面图、改造重点区域 平面图及必要的立面图和效果图、改造工程量清单及估算投 资。 3施工图文件宜参照《建筑工程设计文件编制深度规定》 的要求执行。 3.2.5按“政府引导、多方参与”的原则，积极升展“美好 环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调 动员群众广泛参与。

4.1.1梳理小区内路网系统，小区道路应满足消防、救护等 车辆通达要求，主要道路应有两个车行出入口连通城市道路 小区主出入口宜适当后退，与城市道路之间设公共缓冲场地 4.1.2小区道路路面龟裂、坑槽、沉陷等问题，根据市政道 路养护和维修工作标准进行病害评级界定，实施保养小修工 程、中修工程、大修工程、改扩建工程四类路面修补措施。 车行道宜采用沥青路面，宅间路宜采用铺装路面，并优先考 虑透水铺装材料。 4.1.3小区道路上的各类井盖应检查、修整使之与路面衔接 平顺、无异响。对并盖缺失破损、并口下沉或凸起超出误差 范围、并墙损坏、并框变形等情况，应进行并盖整治，并盖 应采用防盗、防坠落措施。 4.1.4小区道路应完善交通标志和标线设置，重点标识消防 通道和消防登高场地。 4.1.5完善小区道路照明设施，达到保障交通安全、方便人 民生活、满足治安需求的目的，并应采取措施防止对住宅主 要房间的光污染。 4.1.6小区道路改造时应设置横坡防止积水，并宜控制道路 标高略高于道路周边绿地，道路雨水口宜设在下沉绿地内， 并符合本导则5.44 条的规定

4.1.1梳理小区内路网系统，小区道路应满足消防、救护等 车辆通达要求，主要道路应有两个车行出入口连通城市道路 小区主出入口宜适当后退，与城市道路之间设公共缓冲场地 4.1.2小区道路路面龟裂、坑槽、沉陷等问题，根据市政道 路养护和维修工作标准进行病害评级界定，实施保养小修工 程、中修工程、大修工程、改扩建工程四类路面修补措施。 车行道宜采用沥青路面，宅间路宜采用铺装路面，并优先考 虑透水铺装材料。

4.1.3小区道路上的各类井盖应检查、修整使之与路

4.1.5完善小区道路照明设施，达到保障交通安全、方便人 民生活、满足治安需求的目的，并应采取措施防止对住宅主 要房间的光污染。 4.1.6小区道路改造时应设置横坡防止积水，并宜控制道路 标高略高于道路周边绿地，道路雨水口宜设在下沉绿地内， 并符合本导则5.4.4条的规定。

4.2.1完善小区道路、居住绿地、配套公共设施、居住建筑、 停车场（库）等范围的无障碍设施。 4.2.2无障碍建筑出入口、坡道、楼梯、台阶、通道、扶手等 符合现行国家规范《建筑与市政工程无障碍通用规范》 GB55019规范要求。 4.2.3小区内停车场（库）应按规范配建无障碍车位，车库 出入口及附属无障碍楼梯、通道的设置应符合规范要求。 4.2.4老日小区在改造过程中应完善小区室外和公共建筑内 无障碍标识系统。 4.2.5无配套电梯的老旧建筑，有条件的宜加装电梯，加装 电梯应结合建筑实际情况，因地制宜进行或设计预留，并应

4.2.5无配套电梯的老旧建筑，有条件的宜加装电梯，加装 电梯应结合建筑实际情况，因地制宜进行或设计预留，并应 符合本导则6.3条的规定。

4.2.6有条件的小区应对小区公共厕所进行无障碍厕所改造。 4.2.7公共服务设施宜设置低位服务柜台、信息屏幕显示系统 盲文或有声提示标识等适老化设施。

4.2.6有条件的小区应对小区公共厕所进行无障碍厕

4.3.1改造前应通过查询原设计及工图纸、现场测量及调 查等方式明确给水、雨水、污水管道及附属设施的位置、走 向及其他相关条件，并对平时运行中存在的问题进行调研。 符合以下情形的必须进行改造、修复或更换： 1给水管材、设备不符合国家卫生标准和相关政策： 2给水管道使用年限较长，存在跑、冒、滴、漏现象： 阀门锈蚀、漏水； 3二次供水设施不符合相关卫生和安全标准；

4排水系统为雨污合流或雨污水管道有错接混接的情况； 5雨污水管道、检查井、化粪池等排水设施年久失修， 出现严重的破损、沉降等情况； 6雨水管道排水能力不足，导致雨天小区道路、场地有 严重积水情况； 7建筑外立面雨落水管、空调凝结水管破损、锈蚀，管 道支撑存在安全隐惠，屋面雨水斗缺失或损坏； 8其他严重影响使用功能或存在安全隐患的情况。 4.3.2生活给水系统改造前，应会同相关供水单位明确供水 方案和计量方式。根据市政供水条件采用市政直接供水方式 或二次加压供水方式：采用市政直供水时，应从室外供水管 道接管直接引至住户，改造管道不宜设置在建筑物外墙，住 户计量水表应按一户一表设置，水表应设置于住户户外；采 用二次加压供水时，系统应符合《二次供水工程技术规程》 CJJ140的规定以及当地相关管理部门制定的规则。 4.3.3给水系统应采用符合国家卫生标准的管材、管件及阀 ，其公称压力不应小于实际工作压力。理地给水管应采用 耐腐蚀、接口严密耐久的管材，并应能承受相应的地面荷载 埋地管施工应做好管道基础和回填土夯实工作。 4.3.4原采用高位水箱重力供水的给水系统改造为完全市政 直接供水时，应符合以下规定： 1高位水箱出水至住户的供水管道应全部予以拆除，不 诸存消防用水的水箱，其进水管自弓引入点起的管道全部拆除 避免生活给水系统出现长期不流动的存水管段：

2储存消防用水的高位水箱，应保留水箱进水管并更换 性能可靠的进水浮球阀，水箱进水管应有独立的计量水表， 司时应设置水箱水位显示装置和溢流报警装置。 4.3.5小区生活排水与雨水排水系统应采用分流制，并应符 合以下规定： 1接洗衣机排水的阳台排水管应接入小区生活排水管道， 并应设置水封装置，屋面雨水排水应单独设置雨水立管排入 小区雨水排水管道； 2小区设有洗车设施时，应设置沉砂池处理洗车废水； 小区设有餐饮营业场所时，含油餐饮废水应设置隔油设施处 理，小区设有医疗服务场所时，应设置医疗污废水消毒设施。 4.3.6应根据小区实际条件，积极采取雨水径流外排总量控 制、面源污染控制措施： 1小区道路、场地的初期雨水径流引导至相邻的下凹绿 地、雨水花园等生物滞留设施； 2有条件的部位，屋面雨水落水管宜采用断接排水方式， 利用生物滞留设施的蓄水和入渗功能，减少外排雨水径流量 3雨水入渗设施不得影响建筑物的基础和结构安全。 4.3.7如小区同时纳入“污水零直排”改造、海绵化改造计 划，应进行统筹结合、整体实施，并满足相应的改造目标。

4.4.1改造前应在对老旧建筑电气系统现场勘察的基础上， 根据改造后建筑物的用电负荷情况和使用要求进行电气设 计，且应符合国家和地方现行标准的规定。

4.4.2住宅小区变配电室改造应遵循安全可靠、经济合理

4.4.2住宅小区变配电室改造应遵循安全可靠、经济合理、 便于运行管理和留有发展可能的原则，并符合环境、环保 消防、供电、防洪防涝等技术要求。 4.4.3室外中、低压配电网改造应优先考虑采用电缆地下敷 设的方式，电缆与电缆、管道、道路、构筑物、建筑物等之 间充许最小距离应符合国家现行标准《电力工程电缆设计标 准》GB50217的相关规定。因条件限制不满足地下敷设的相 关规定时，应由相关单位梳理归整，采用架空电缆敷设脚手架施工方案乌兰察布大酒店，敷 设路径应统一规划并应符合国家相关标准的规定。 4.4.4室内公共部位电气线路不符合现行相关标准时，应进 行改造、线路应穿管或在槽盒内敷设

行改造，线路应穿管或在槽盒内敷设。

4.4.5表箱表计改造应满足以下

1非成套表箱、表箱锈损或存在安全隐患时，应进行改 造。 2计量表箱应采用符合国家和电力行业市场准入制度的 成套产品。

大学校园无线网络解决方案4.6照明系统改造应满足以下规

1对既有室外照明系统的电气安全进行检查，不符合国 家相关标准时，应进行改造。 2灯具、线路、防雷和接地、供配电与控制、电击防护 等技术要求应符合国家标准的相关规定。 3宜采用发光二极管（LED）照明，公共部位应采用节能 控制措施。

防雷和接地系统改造应符合以